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오피스텔, ‘규제·금리·물량’ 예고된 악재

하반기 분양물량 큰 폭 하락 예상

오피스텔, ‘규제·금리·물량’ 예고된 악재

[산업일보]
올 하반기 오피스텔 시장은 입주물량 증가로 상반기에 이어 수익률 하락이 예상된다. 하지만 오피스텔 임대수익률이 여전히 예금금리를 웃돌고 있어 투자자들의 관심은 계속될 것으로 보인다. 지난 3월부터 이자상환비율(RTI) 도입으로 인해 대출이 쉽지 않고, 입주물량이 지속 늘어나는 점은 투자자들에게 부담으로 작용할 우려가 있다.

부동산114에 따르면 지난 13일 미국 기준금리가 인상되면서 우리나라의 금리 또한 인상될 가능성이 있다. 수익형 부동산 특성상 금리가 오르면 임대수익률은 감소하기 때문에 투자 시 유의해야 한다.

전국 오피스텔 매매가격 0.33% 상승
투자 및 실거주 수요 유입, 급락 없을 전망

상반기 전국 오피스텔 매매가격은 0.33% 상승했다. 전년동기(0.68%) 대비 0.35%p 낮아진 수치이다. 정부의 강력한 부동산 규제로 부동산 시장이 주춤했던 가운데 8.2 대책으로 오피스텔 전매제한이 확대된 점 등이 맞물리며 상승폭이 둔화된 것으로 풀이된다. 하반기 오피스텔 매매가격이 마이너스 변동률로 전환될 가능성은 적을 것으로 전문가들은 진단했다.

마곡산업단지ㆍ문정법조타운 등 업무지구를 배후로 둔 지역 내 투자수요 및 실거주 유입이 꾸준하고 주택에 대한 규제가 집중되면서 대체재인 오피스텔의 매수세가 유지되고 있기 때문이다. 실제 서울 강서구 마곡동의 보타닉푸르지오시티 전용22.2㎡ 은 2017년 하반기 1억 원 후반 대에서 거래됐으나 상반기 2억3천만 원에 거래됐다.

전세는 0.36% 상승했다. 임대수익이 주 목적인 오피스텔 특성상 여전한 전세 매물품귀현상을 보이고 있다. 월세는 0.09%의 변동률로 강보합세를 이어갔다.

하반기 분양물량 큰 폭 하락 예상
지난 상반기 동안 전국적으로 4만317실의 오피스텔이 분양됐다. 하반기에는 7천599실이 분양될 계획이어서, 물량이 감소할 것으로 보인다. 서울 강동구 명일동 고덕역대명벨리온(300실), 경기 화성시 청계동 동탄역유림노르웨이숲(600실), 인천 연수구 송도동 송도1차대방디엠시티(654실) 등이 분양된다.

오피스텔 분양시장 역시 양극화가 두드러지고 있다. 입지 여건이 우수하고 투자가치가 기대되는 곳은 수백 대 일의 경쟁률을 보였지만 입지와 브랜드를 갖추지 못한 오피스텔은 수요자들에게 철저히 외면 받았다. 아파트투유에 따르면 올 상반기 분양된 경기 군포시 힐스테이트금정역(639실)은 최고 경쟁률 222대 1로 호조를 보였다. 수원시 광교더샵레이크시티(1천805실)도 26대 1의 최고 경쟁률을 기록하며 선전했다. 반면, 경기 파주시에 공급됐던 오피스텔의 경우 단 한 명의 청약자도 없어 청약률 제로를 기록했다.

입주물량 2004년 이후 최대치
단기간 물량 급증 지역 공실 위험 우려 커

상반기에는 전국 3만3천177실이 입주했다. 전년 동기대비(2만1천742실) 52.59% 가량 늘어난 물량이다. 2015년 이후 분양 호황기를 맞아 공급된 많은 물량이 2018년 들어 입주를 시작한 영향이다.

하반기 입주예정 물량은 총 4만3천981실 규모다. 경기 하남시(3천785실)와 시흥시(2천689실)의 입주물량이 상당하다. 특히 하남시는 2020년까지 1만8천411실의 물량이 입주를 앞두고 있어 단기간 물량 급증에 따라 공실률이 높아질 수 있다.

하반기 주요 입주 단지로는 경기 수원시 광교아이파크(282실), 경기 하남시 망월동 힐스테이트에코미사(650실), 인천 연수구 송도동 송도더샵센트럴시티(238실) 충북 천안시 불당동 천안불당시티프라디움3차(2천050실) 등이다.

임대형 상품에 대한 투자 관심은 유지
오피스텔 임대수익률은 2007년 상반기(6.92%) 조사 이래 11년 연속 하락세다. 2018년 상반기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.15%로 전년동기(5.22%) 대비 하락했다. 서울은 4.82%, 경기는 5.09%를 기록했다.

국토교통부 자료에 따르면 오피스텔은 올 들어 4월까지 6만6천344건의 거래량을 기록했다. 전년동기(4만7,546건) 대비 약 39.54% 증가한 수치로 오피스텔에 대한 수요자들의 관심이 유지되고 있음을 나타냈다. 입주물량 증가로 인해 하반기에도 임대수익률의 하락세가 지속될 것으로 예상되지만 임대형 상품으로써 오피스텔에 대한 관심은 이어질 전망이다.
이종수 기자 jslee0505@kidd.co.kr

부동산부 이종수 기자입니다. 지식산업센터, 공구유통상가, 공장, 토지 등 산업 부동산 분야의 알토란 같은 정보를 제공하겠습니다.

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