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정부, 부동산 공시가격 현실화 및 '재산세 부담 완화 방안' 발표

내년부터 1주택자 공시가격 6억 원 이하 재산세율 인하

[산업일보]
공시지가 제도는 1989년 다원화된 지가체계를 일원화해 공신력을 제고하고, 공적 지가체계의 효율적 운영을 위해 도입했다. 1993년년까지 토지에 대한 과세기준의 현실화를 추진했으나, 지가가 급등하면서 목표달성에 한계가 왔다. 2000년 공시지가 현실화 계획에 따라 2003~2005년 현실화 하는 방향으로 추진했다. 지가변동률을 상회하는 적극적인 공시지가 조정을 통해 시세반영률 제고(2005년 90% 목표로 추진) 했다. 다만, 현실화율 기준이 되는 시세 산정에 있어 개발이익 등을 배제함에 따라 적정 가격 기준의 현실화 하는 데는 쉽지가 않았다.

정부, 부동산 공시가격 현실화 및 '재산세 부담 완화 방안' 발표
공동주택 시세구간별 현실화율 분포와 표준주택 시세구간별 현실화율 분포

부동산 유형별 현실화 방안
공동주택은 올해 현실화율 69.0%에서 10년에 걸쳐 90%로 제고했다. 현실화 편차가 큰 9억 원 미만은 3년간 ‘先균형 확보’ 후 7년간, 시세 9억 원 이상은 5~7년간 연 약 3%p씩 제고했다.

단독주택은 현실화율 53.6%에서 15년에 걸쳐 90%로, 9억 원 미만은 공동주택과 동일하게 3년간 ‘先균형성 확보’ 후 12년간, 시세 9억 원 이상은 7~10년간 연 3~4%p씩 제고했다.

재산세 세부담 완화 방안
국토교통부와 행정안전부는 3일 '부동산 가격공시에 관한 법률' 에 따라 부동산 공시가격이 적정 수준의 시세를 반영할 수 있도록 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립·발표하고, 서민 주거안정과 공시가격 현실화에 따른 세부담을 완화하기 위해 ’재산세 부담 완화방안’을 함께 발표했다.

부동산 공시가격 현실화 계획
공시가격은 조세·복지 등 우리사회 여러 분야에 활용되는 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성 등을 담보하는 기반이나, 그간 50∼70% 수준의 낮은 시세반영률, 유형·가격대별 현실화율 격차 등 불형평·불균형 문제가 계속 지적돼 왔다. 국토부는 지난해 12월 ‘부동산 공시가격 신뢰성 제고방안’을 통해 현실화 계획 수립을 제기했으며, 올해 4월 부동산공시법 개정으로 법적 근거도 마련됐다.

국토연구원 등 연구를 통해 마련된 계획안은 관계기관 협의, 공청회, 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 확정했다.

공시가격 현실화 목표
부동산 공시가격은 시세의 90% 수준까지 점진적으로 현실화 한다.

올해 기준 공시가격의 현실화율은 토지 65.5%(표준지 기준), 단독주택 53.6%(표준주택 기준), 공동주택 69.0% 수준이나, 현실화가 완료되면 90%로 유형별로 동일한 수준이 된다.

시세 반영률 목표치인 90%는 부동산공시법 상 적정가격을 공시하도록 한 법률 취지에 따라 최대한 시세를 반영하되, 공시가격 조사․산정 과정에서 발생할 수 있는 오차를 감안했다.

현실화 목표를 달성하면, 유형별 현실화율의 형평성을 확보할 뿐만 아니라 가격대별로 공시가격의 시세 반영률에서 차이가 있던 문제도 개선된다.

현실화 추진방안
현실화율은 평균적으로 연간 약 3%p씩 제고된다. 이렇게 되면 공동주택은 가격대별로 5~10년, 단독주택은 7~15년, 토지는 8년에 걸쳐 현실화 목표를 달성한다.

시세 9억 원 미만 주택
개별부동산간 현실화율의 편차가 넓게 분포하는 점을 고려해 초기 3년간(2021∼2023) 유형내에서 현실화율의 균형성을 제고하고, 이후 연간 약 3%p씩 현실화율을 제고한다. 2020년 기준 시세 9억 원 미만 공동주택의 평균 현실화율이 68.1% 수준으로, 2023년까지 70%를 목표로 균형성을 확보한 이후 2030년까지 90% 목표로 하고 있다. 평균 현실화율이 52.4%인 시세 9억 원 미만 단독주택은 2023년까지 55%를 목표로 균형성을 확보하고 2035년까지 90%를 달성한다.

시세 9억 원 이상 주택
9억 원 미만에 비해 높은 균형성을 확보하고 있는 만큼, ‘21년부터 연간 약 3%p씩 현실화 한다. 공동주택의 경우 시세 9∼15억 원 구간은 7년간, 현실화율이 높은 15억 원 이상은 5년에 걸쳐 목표에 도달하며, 같은 가격대의 단독주택은 유형간 형평성과 함께 상대적으로 낮은 현실화율을 고려해 시세 9~15억 원 구간은 10년, 15억 원 이상은 7년 동안 현실화한다.

토지
단위면적당 가격을 공시하는 토지의 경우에는 이용상황별 편차가 크지 않은 점을 고려해 시세 9억 원 이상 주택과 동일하게 2021년부터 연간 약 3%p씩 현실화한다. 현실화 방식은 유형별 제고 폭의 형평성을 확보하되, 동일 유형 내에서 가격대간 균형성을 조기 확보할 필요성도 고려했다.

연간 현실화 제고폭(약 3%p)은 현실화 기간이 너무 장기화되지 않으면서, 단기간내 공시가격 급등에 따른 부담도 계산에 넣었다. 현실화율이 현저히 낮은 부동산의 공시가격 급등에 따른 부담을 고려해 연도별 제고 상한은 6%p(평균 제고분의 2배)로 적용한다.

현실화에 따른 공시가격 변동 전망
현실화 방식을 고려해 연도별 공시가격은 직전 연도말 시세를 조사하고, 연도별 현실화 목표치를 반영해 산정한다. 현실화에 따른 공시가격 변동은 공동주택 연 3~4%, 단독주택 3~7%, 토지 3~4% 수준이 될 전망이다.

시세 9억 원 미만 주택의 경우, 先균형 제고기간 중 연간 1~1.5% 수준으로 상승하며, 현실화율이 낮은 단독주택 중에서 시세 9억 원 이상의 경우 연간 4~7% 수준으로 상대적으로 변동 폭이 클 것으로 예상된다.

공시가격에 대한 신뢰 강화
현실화는 정확한 시세 조사에 기반하고 있는 만큼, 산정기준을 명확화하고 산정시세에 대한 검증․심사도 대폭 강화된다.

시세 산정의 참고가 되는 거래사례의 선정기준 및 부적정 참고사례 배제기준을 명확히 제시해, 조사자별 자의성을 배제한다.

자동가격산정모형을 통한 대량검증, 감정평가사-감정원 간 교차심사, 외부전문가 심사 등 엄격한 심사를 거치도록 할 계획이다.
지자체에서 결정하는 개별부동산가격이 국토부의 표준부동산가격에 따라 현실화 되도록 표준-개별 공시가격간 정합성을 제고한다.

이원화된 표준-개별 가격산정시스템을 연계‧통합해 개별부동산가격에 대한 검증을 강화하고, 표준부동산 규모도 확대한다.

향후 계획
공시가격 현실화 계획은 2021년 공시가격 산정부터 적용한다.

국토부는 관계부처 협의체를 구성해 매년 현실화율 목표 대비 실적을 점검하고, 공시가격에 대한 연차보고서에 실적 및 점검결과를 포함해 국회에 제출할 예정이다. 3년 단위로 추진현황을 종합 점검해 공시가격 뿐만 아니라 조세․부담금․복지제도 등 관련 제도에 대한 영향을 분석하고, 필요시 계획을 보완하기로 했다.

주택 재산세 부담 완화
1주택 보유자의 재산세 부담 완화를 위해 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억 원 이하 주택의 재산세율을 내년부터 인하한다. 대상 주택은 서민 주거 안정과 주택 공시가격 현실화에 따른 세부담 완화 취지를 고려해 공시가격 6억 원 이하로 결정하고, 세율은 과세표준 구간별로 0.05%p씩 낮추기로 했다.

재산세는 초과 누진과세로써 이번 세율 인하로 국민 개인별로 받는 재산세 감면을 받는다. 공시가격 1억 원 이하는 최대 3만 원, 1~2.5억 원 이하는 3~7.5만 원, 2.5~5억 원 이하는 7.5~15만 원, 5~6억 원 이하는 15~18만 원을 감면한다. 감면율은 최대 50%에서 최소 22.2%로 공시가격 1억 원 이하 주택은 50%의 감면 혜택을 받을 수 있으며, 초과 누진과세의 특성상 주택가격이 높을수록 감면율은 낮아진다.

1주택 보유자의 상당 부분이 이번 세율 인하를 통한 혜택을 받을 수 있을 것으로 보이며, 전체적으로는 연간 4,785억 원(3년간 약 1.44조원)의 세제지원 효과가 있을 것으로 예상하고 있다. 이번 세율 인하는 3년(’21~’23년)간 적용하되 주택시장 변동상황, 공시가격 현실화 효과 등을 고려해 추후 재검토 할 계획이다. 인하한 세율은 내년 재산세 부과분(과세기준일)부터 적용하며, 이를 위해 정기국회에서 지방세법 개정을 논의하기로 했다.

-. 경제가 어려운 상황에서 공시가격 현실화를 추진하는 이유는? ▲공시가격은 조세·복지 등 다양한 행정목적에 활용되는 기준으로 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이나, 50~70% 수준의 낮은 현실화율, 유형별‧가격대별 현실화율 격차 등으로 인한 불형평‧불균형 등 문제 누적에 있기 때문이다. 경제가 어려울수록 서민‧취약계층 등에 대한 합리적 지원과 복지혜택이 중요하고, 형펑성과 공정성에 대한 사회적 관심이 높아지는 만큼, 공시가격 현실화를 더 이상 늦출 수 없다는 판단이다. 현실화 계획과 함께 서민에 대한 재산세 완화방안도 마련한 만큼,현실화로 인한 서민 부담은 최소화 예정이다.

-. 현실화율 목표를 시세의 90%로 설정한 이유는? ▲부동산의 적정가격을 공시하기 위해서는 시세의 100%를 반영할 필요가 있으나, 시세산정 시 발생할 수 있는 오차를 고려했다. 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격(부동산공시법 제2조)이다. 시세산정의 통상적 오차 범위는 5% 이내이나 최대 가능한 예상오차를 감안, 목표치를 90%로 보수적으로 설정했다.

-. 공시가격이 시세를 초과할 가능성은? ▲목표 현실화율을 90%로 설정한 만큼, 극단적 오류가 발생하지 않는 한 시세 초과 가능성은 매우 낮다. 실거래 자료 등 다양한 자료가 축적돼 있고 조사·평가기법도 발전해 과거에 비해 시세산정의 정확도가 높아졌으며, 시세 조사기준을 명확화하고, 산정가격에 대한 검증‧심사절차도 더욱 강화해 운영 중이다. 내년부터 대량가격산정모형을 활용한 검증으로 인적오류 최소화, 감정평가사와 감정원간 교차검증 및 외부전문가를 활용한 심사단 운영을 계획하고 있다. 부동산공시법에 따라 소유자 등의 의견청취, 이의신청 등 조정이나 권리구제 절차도 마련돼 있어, 시세 초과 가능성은 매우 낮다.

-. 시세 9억 원 미만 주택에 3년의 균형 제고기간을 둔 이유는? ▲지난해부터 올해까지 공시에서 균형성을 개선한 9억 원 이상 고가주택과 달리, 시세 9억 미만 주택들은 상대적으로 균형성이 미흡한 상황이다. 시세 9억 원 미만 단독주택의 절반 정도가 평균 현실화율과 5%p 이상 격차를 보이는 등 불균형성이 심하다.

전체 주택의 약 95%에 해당하는 시세 9억 원 미만에 대해 같은 가격구간 내의 형평성 조기 확보를 위해 3년의 先균형성 제고기간을 설정했다. 제고기간이 3년보다 짧은 경우, 상당수 중저가주택(격차5%초과)의 제고 폭이 고가 부동산 이상으로 제고되는 문제다.

-. 주택의 현실화 목표 도달기간을 가격대별로 차등한 근거는? ▲연간 현실화율 제고 폭(약 3%p)이 유사해 지도록 설계한 결과, 가격대별 현실화율의 차이에 따라 도달기간에도 차이가 발생했다. 현실화율이 상대적으로 높은 고가주택의 경우, 같은 폭으로 제고하더라도 중저가주택 보다 빠르게 목표에 도달했다. 도달기간을 동일하게 할 경우에는 중저가 주택의 현실화 제고폭이 과다해지는 문제를 고려했다.

-. 현실화 기간을 10~15년으로 설정한 이유 ▲공시가격이 적정가격을 반영토록 하고, 불형평성‧불균형성을 조기 해소하기 위해서는 현실화를 빠르게 완료하는 것이 바람직하나, 공시가격과 관련된 제도가 60여 개인 점을 고려해, 점진적으로 현실화하면서 관련 제도를 운영하고 필요시 보완해 나갈 필요가 있다. 과거 단기 내 공시가격 또는 과세표준 현실화를 추진한 바 있으나, 논란 속에 완료되지 못한 경험도 고려 대상이다.

-. 현실화 계획으로 감사원에서 지적한 주택-토지간 공시가격 역전현상이 해소되는지? ▲역전현상 원인이었던 주택공시비율(80%)이 ‘20년부터 폐지된 상황으로, 주택과 토지가 같은 수준으로 현실화되면 역전현상 해소가 기대된다. 시세 9억 원 이상 주택의 경우, 역전현상이 4∼5년 내 대부분 해소될 전망이며, 약 10년 경과 시에는 전체적으로도 상당폭 해소가 예상된다. 9억 원 미만 주택의 경우 토지 보다 현실화율이 낮은 상태(단독주택 52.4%vs. 토지 65.5%)로 역전현상은 현실화 기간에 걸쳐 점진적 해소가 이뤄질 것으로 보인다.

- 공시가격 산정 근거인 시세와 현실화율이 공개되는지? ▲개정한 부동산공시법령(‘20.10.8. 시행)에 따라 2021년 공시부터 가격산정 기초자료(부동산특성, 시세 참고가격 등) 및 공시가격 결정을 위한 심의 자료 등을 공개할 계획이다. 세종시 부동산에 대해 산정 기초자료를 시범 공개한 바 있으며, 개정된'부동산공시법' 에 따라 전국으로 확대한다는 생각이다.

-. 재산세율 인하 대상을 공시가격 6억 원 이하 1주택자로 한정하고 세율 인하 폭을 0.05%p로 정한 이유는? ▲정부는 1주택 실수요자 보호라는 원칙 하에 서민 주거 안정을 지원하기 위해 1주택자가 보유한 공시가격 6억 원 이하 기준을 설정했다. 세율 인하 폭은 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지와 지방재정에 미치는 영향을 종합적으로 감안했다.

-. 재산세율 인하 대상이 되는 1세대 1주택의 기준은? ▲같은 보유세인 종합부동산세의 1세대 1주택 기준을 참고하되, 보편과세인 재산세 특성을 고려해 기준을 마련한다. 구체적인 기준은 지방세법 시행령 개정안에 담기로 했다.

-. 재산세율 인하를 3년간 적용하는 이유와 ’23년 이후의 계획은? ▲통상 조세 특례(감면)는 3년을 주기로 재검토하고 있다. 3년 경과 후 지역별 주택 시세 변동, 공시가격 현실화 효과 등을 종합적으로 감안해 재검토 한다.

-. 재산세율 인하가 지방재정에 미치는 영향은? ▲이번 재산세 부담 완화방안은 1주택 실수요자 보호 및 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지를 충분히 고려하되, 지방재정에 미치는 영향을 최소화하기 위해 공시가격 현실화에 따른 지방세수 증가분, 종합부동산세(부동산교부세) 개편 효과 등을 종합적으로 고려해 세율 인하폭을 설정했다. 3년간 운영 후 주택시장 변동상황, 지방세수에 미치는 영향 등을 분석해 재검토 할 계획이다.

-. 공시가격 현실화에 따른 건강보험료 영향은? ▲공시가격의 변화는 소득에만 부과하는 직장가입자의 보험료에는 영향이 없으며, 지역가입자의 재산보험료에 영향을 미친다. 재산보험료는 재산등급표에 의해 결정되므로 공시가격이 올라도 재산등급이 동일하면 보험료는 변동이 없다. 2022년 7월 2단계 소득중심 부과체계 개편이 시행되면 재산에 대한 부과 비중이 줄어, 공시가격에 의한 건보료 영향은 제한적이다.

-. 기초연금 수급자 등 사회취약계층에 대한 영향은? ▲사회취약계층은 대부분 무주택자이거나 보유 부동산이 중저가로, 공시가격 변동에 따른 영향은 제한적이다. 기초연금의 경우, 만65세 이상의 70%에 지급되므로 전체 수급자 규모는 공시가격 변동과 상관없다. 공시가격 상승으로 재산가액이 선정기준을 초과 시 수급대상에서 제외될 수 있으나, 반대로 혜택을 못 받던 분들이 새롭게 포함했다. 기초생활보장제도의 경우, 재산특례 등 보완장치를 통해 공시가격 변동에 따른 영향을 완화하고 있다. 꼭 필요한 분들이 급여를 받지 못하는 사례가 없도록 사업별 특례제도 등을 활용해 보호할 방침이다.
이종수 기자 jslee0505@kidd.co.kr

부동산부 이종수 기자입니다. 지식산업센터, 공구유통상가, 공장, 토지 등 산업 부동산 분야의 알토란 같은 정보를 제공하겠습니다.

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