[새해 재테크-부동산] 아파트·토지·상가…'뜨는곳' 찾으면 보여요

[산업일보]
새해 부동산시장은 가격부문에서는 전체적으로 '하향 안정세'가 견고해질 전망
이다.

반면 분양시장은 대형 호재와 악재가 뒤섞이면서 상품별.지역별.시기별로 양극
화가 심화되는 "널뛰기 장세"가 예상된다.

이로써 수요자들이 투자결정을 하는데 심한 혼선을 겪을 것이란 게 전문가들의
진단이다.

우선 주택.토지부분에서는 판교신도시 분양과 신행정수도 대안발표,기업도시 선
정 등이 분양시장을 달굴 호재로 꼽힌다.

하지만 부동산 세제개편,정부의 유통 규제,거시경제 침체 등의 악재가 버티고
있어 과열이나 시세상승으로까지 반전되기는 어려울 전망이다.

올해 집값은 대부분의 연구기관들이 1~5%정도 하락을 점치고 있다.

반면 토지시장은 1~3.5%정도의 상승세를 기록하는 보합세가 예상된다.

상가와 오피스텔 수익형 부동산시장도 경기침체와 공급과잉의 그늘이 깊어 침체
가 지속될 전망이다.

◆주택시장,하향안정세 속에 양극화 극심

올해 주택시장은 경기침체 공급과잉 정부규제 등의 여파로 작년에 이어 하향 안
정세가 지속될 전망이다.

하지만 저금리에 마땅한 투자처를 찾지못한 시중여유자금이 언제든지 주택시장
에 들어올 가능성이 높아 상황에 따른 상승가능성은 여전히 존재한다.

그러나 이같은 여유자금의 관심고조가 시세상승으로 이어지기는 어려울 전망이
다.

최근 3년간 매년 52만~66만가구의 물량이 공급됐다.

30만가구 안팎의 예년 물량 규모를 크게 초과했다.

이로인해 올해 전국에서는 35만가구의 입주물량이 쏟아진다.

이는 작년 초과 입주물량과 겹쳐지면서 집값하락의 중요한 요인이 될 전망이다
.

따라서 무주택자들은 올 상반기를 내집마련의 기회로 고려해볼 필요가 있다.

분양시장도 작년에 이어 위축될 전망이다.

경기침체에 따른 실수요자 감소,보유세.거래세 인상으로 인한 투자자 감축 등으
로 절대적 주택수요가 줄고 있기때문이다.

여기에 올해는 재건축개발이익환수제와 중개업법 개정에 따른 실거래가 신고 도
입 등 10.29대책의 주요정책이 마무리되는 해여서 가수요가 되살아날 가능성도
매우 낮다.

하지만 판교,화성 동탄3차,서울 뉴타운사업지 등 일부 물좋은 지역은 청약과
열이 예상된다.

반면 서울.수도권 비인기지역,비역세권 소형 재건축단지 등은 수요자 외면으로
미분양이 늘어날 전망이다.

◆토지시장,호재 많아 '양호'

토지시장은 제한적이지만 꾸준한 인기가 예상된다.

농지법 개정으로 도시민 농지소유제한이 크게 완화될 예정인데다 기업도시 선정
,신행정수도 대안 확정 등의 굵직한 호재가 대기중이기때문이다.

특히 종합부동산세 시행 등으로 다주택자들이 기존 주택을 팔고 땅으로 이동할
가능성이 커지고 있는 것도 토지시장을 들뜨게 할 요인이 된다.

이로써 관련 연구기관들은 올해 땅값에 대해 1~3,5%정도 상승을 점치고 있다.

하지만 주택시장 거래위축,주식시장 침체 등으로 시중 부동자금이 묶여있어 투
자열기에는 한계가 있을 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

더욱이 신행정수도 대안결정,그린벨트 해제,각종 지역개발 등의 호재도 이미 상
당부문 가격에 반영된 상태여서 큰 폭의 추가상승은 어려울 것으로 예상된다.

지역별 호재로는 서울.수도권의 경우 뉴타운개발,택지개발예정지구 및 신도시
추진 등이 꼽힌다.

지방에서는 기업도시 조성,공공기관 이전지역,한국형 뉴딜 정책 등이 긍정적 재
료로 지목된다.

◆상가.오피스텔 등 수익형부동산 '흐림'

임대수익을 목표로 하는 상가.오피스텔 등 수익형부동산은 전망이 어둡다.

새해 경기예고가 좋지않은데다 최근 3년간 신규 공급이 넘치났던 바람에 미분양
적체가 심각하기때문이다.

따라서 기존 상가의 가격 하락이 이어질 전망이다.

분양시장에서는 상품별.지역별 양극화 현상이 예상된다.

하지만 전문가들은 이런 때일수록 장기적 관점에서 접근할 필요가 있다고 조언
한다.

즉 향후 몇 년 앞을 내다보고 가격이 저렴한 우량물건을 확보하면 높은 투자수
익을 얻을 수 있다는 것이다.

올해 4월부터 시행될 상가 후(後)분양 제도도 수요자들의 투자심리 안정에 기여
할 것으로 보인다.

그러나 본격적인 분양시장 활성화는 경기회복이 가시화된 뒤에나 가능할 것으로
보인다.

공급과잉과 건축규제의 덫에 걸린 오피스텔 시장은 올해도 몸살을 앓을 전망이
다.

당분간 과잉공급으로 인한 임대부진이 지속되면서 수익률 악화를 벗어나기 힘들
것으로 보인다.

하지만 작년부터 신규공급이 줄고 있는데다 정부의 벤처기업 지원 등이 효과를
발휘할 경우 연말부터는 임대수요가 되살아나고,경기회복까지 맞물릴 경우 가
격상승 가능성도 예상되고 있다.

따라서 역세권이나 도심권,조망권 지역 등 임대수요가 두터운 곳은 관심을 둘
필요가 있다고 전문가들은 조언한다.

박영신 기자 yspark@hankyung.com