[새해 재테크-부동산] 상가 전망 및 투자전략

[산업일보]
올해 상가시장 전망이 밝지 않다.

경기침체가 계속되면서 임대료와 권리금이 급락 추세다.

부동산114 조사에 따르면 서울지역의 상가 권리금은 작년 4분기 평당 3백77만
9천원으로,3분기의 3백79만원보다 평당 1만1천원 떨어졌다.

특히 민자역사 개발로 권리금이 대폭 인상된 신촌 이대앞 상가들을 제외할 경
우 권리금이 평당 3백30만원대까지 하락한 것으로 나타났다.

한광호 시간과공간 대표는 "경기침체에 공급과잉까지 겹쳐 올해 상가시장 분
위기가 매우 어둡다"면서 "현재 전체의 30% 수준인 우량상가 비중이 연말께 10
% 안팎으로 떨어질 것"이라고 전망했다.

<>올해 상가시장 전망

올해 상가시장은 작년보다 더욱 침체될 것으로 전망되고 있다.

임대료를 못내 보증금을 떼이거나 강제 퇴출되는 상가도 늘어날 것으로 보인다
.

전문가들은 공급과잉 현상을 빚고 있는 주상복합 상가의 특히 타격이 심할 것
으로 전망했다.

주상복합건물의 경우 상업시설 비중이 3%정도면 적당한데 요즘은 이보다 열 배
나 높은 곳도 비일비재하다.

여기에 상권이 열악하거나 배후 세대수가 적은 곳은 존립자체가 어렵다는 게 전
문가들의 지적이다.

대형 쇼핑몰도 마찬가지다.

대출로 상가를 구입한 투자자 중 상당수가 잔금을 못낼 가능성이 높다.

입점하면서 임대보증금을 받아 잔금을 치러야 하지만 임차인을 구하기가 쉽지않
기 때문이다.

유영상 상가114 투자전략연구소장은 "올해 3분기쯤이나 돼야 어느정도 회복시
기를 가늠해볼 수 있을 것"이라고 말했다.

<>상가 투자전략

시장이 침체될수록 꼼꼼해질 필요가 있다.

영화관이 입점한다거나 시공사가 대기업 브랜드라고 해서 덜컥 계약했다가 낭패
를 볼 수 있다.

우선 주변 임대료 수준을 체크하고 상권발전 전망이 어떤지를 살펴야 한다.

유명제과점이나 약국,외식업체 등 이른바 생활밀착형 업종의 입점결정이 됐는
지도 따져보는 게 좋다.

사무실이나 창고로밖에 쓸 수 없는 곳을 상가로 분양하는 경우도 많기 때문이다
.

유동인구가 많은 역세권이라고 다 좋은 것은 아니다.

반대로 유동인구가 적은 나홀로 아파트라도 상권 독점력이 확실하면 괜찮은 상
가다.

상가 분양가를 액면 그대로 신뢰해선 안된다.

"고무줄"분양가가 워낙 많은 탓이다.

현재 초기 분양가의 50~60% 수준에서 구할 수 있는 상가도 많다.

오히려 웃돈이 붙어있거나 어느정도 권리금이 형성된 곳이 오히려 안전할 수도
있다.

<>투자가치 있는 상가

불황이지만 역세권 근린상가가 그나마 나은 편이다.

특히 주거와 업무수요가 밀집해 있다면 더욱 좋다.

지하층이나 2층 이상은 피하는 게 좋다.

1층이 아니면 권리금도 제대로 붙지 않는다.

지하철 등의 교통망이 개선지역이 좋다.

요즘같으면 임대수익률이 연 6% 수준이면 괜찮은 편이다.

상가 가격이 매년 물가상승률 만큼 뛴다고 가정한다면,연 10%이상 수익률을 건
질 수 있기때문이다.

수익률은 상가 1년치 월세를 매매가에서 보증금을 공제한 금액으로 나눠주는 방
식으로 계산한다.

근린상가는 전용률.동선.층에 따라 차별화가 갈수록 두드러지고 있다.

전용률이 최소 55%이상 되는 곳이 좋다.

조재길 기자 road@hankyung.com

<상가투자 5계명>

1.주변 임대료가 상가 수익률 좌우(입지보다 임대료 수준이 더 중요)
2.가격이 꼭지 오르기 전 팔아라(그래야 매매가 원활하다)
3.1층의 목 좋은 곳을 노려라(가격이 비싸도 그만한 가치가 있다)
4.상권.수익률.업종 철저 분석하라(세 가지만 괜찮으면 95% 성공)
5.신호등 앞을 중시하라(횡단보도가 있으면 유동인구 많다)

*한광호 시간과공간 대표 제공