전국 상업용부동산 투자수익률↓ 공실률↑

[산업일보]
올해 3분기 전국 상업용부동산 투자수익률은 오피스 빌딩이 0.95%로 전분기 대비 0.09%p, 매장용 빌딩은 0.85%로 전분기 대비 0.40%p 하락했다.

주요 기업경기 지표가 혼조세를 보이는 가운데, 오피스 빌딩의 공급 적체와 소비․투자심리의 부진 영향으로 3분기 투자수익률은 전분기 대비 하락세를 이어갔으나 하락폭은 다소 둔화됐다.

임대료 수입 등의 소득수익률의 경우, 여름철 수도광열비 증가, 재산세 등 제세공과금 납부 및 경기침체에 따른 임대수요 감소의 영향으로 업무용빌딩은 전분기 대비 0.24%p 하락한 1.07%, 매장용 빌딩은 전분기 대비 0.31%p 하락한 1.00%로 나타났다.

빌딩의 자산 가치 변동을 나타내는 자본수익률의 경우, 오피스 빌딩은 전분기 대비 0.15%p 상승한 -0.12%를 기록해 하락폭이 둔화된 반면, 매장용 빌딩은 전분기 대비 0.09%p 하락한 -0.16%로 집계됐다.

연 5%수준(최근 4분기, 2012년 4분기~2013년3분기)의 투자수익률은 올해 3분기 기준 금융상품(CD 연2.67%)과 채권(국고채 연2.92%, 회사채 연3.33%) 등 다른 자산의 수익률에 비해 여전히 높은 수준을 보이고 있다.

지역별로 살펴보면 오피스 빌딩은 울산(1.34%), 부산(1.25%), 서울(1.23%) 순으로 투자수익률을 보인 가운데, 광주(-0.05%)는 소득수익률의 하락폭이 커 투자수익률이 유일하게 마이너스를 기록했다.
매장용 빌딩은 충북(1.36%), 울산(1.24%), 인천(1.12%), 충남(1.12%) 순으로 투자수익률을 보였으며 충남과 충북을 제외한 전 시도가 전분기 대비 수익률이 하락한 것으로 조사됐다.

공실률

올해 3분기(올해 9.30.기준) 공실률은 오피스 빌딩 9.3%, 매장용 빌딩 9.7%로 전분기 대비 각각 0.5%p, 0.6%p 상승했다.
오피스 빌딩은 대도시를 중심으로 주요 기업의 외곽이전으로 인한 임차인 이탈 및 공급지속의 영향으로 공실률이 상승한 가운데 서울(6.8%), 울산, 충남, 경남, 제주를 제외한 지역은 10% 이상의 공실률 수준을 보였다.
매장용 빌딩은 경기침체 지속으로 상가시장 약세가 지속되며 공실률이 상승한 가운데 서울은 상대적으로 공실률 수준은 낮으나 전분기 대비 0.6%p 상승하며 6.2%를 기록했고, 부산, 울산, 경기, 충남, 경남, 제주를 제외한 지역은 10% 이상의 공실률이다.

임대료

3분기(9월30일기준) 임대료는 오피스 빌딩이 14만9,000원/㎡로 전분기와 동일했으며, 매장용 빌딩은 31만2,000원/㎡으로 전분기 대비 1천,000원/㎡ 하락했다.
오피스 빌딩은 경기(11만6,000원/㎡), 광주(6만2,000원/㎡), 대전(4만9,000원/㎡)이 각각 3,000원/㎡, 1,000원/㎡, 1,000원/㎡ 하락했으며, 충북 5,000원/㎡, 서울, 전북, 경북은 1,000원/㎡ 상승, 그 외 지역은 보합세를 보였다.
매장용 빌딩은 임대료 수준이 가장 높은 서울(59만3,000원/㎡)이 0.3천원/㎡ 하락했으며, 인천(32만3,000원/㎡)은 6,000원/㎡ 상승해 가장 높은 상승률을 보였고, 경기, 대전, 경북은 소폭 하락했다.

서울 광역상권별
상업용부동산은 한국감정원 소속 감정평가사가 감정평가 기법을 적용해 자산가치를 직접 평가하고 있다. 용도에 따라서 대상을 구분하게 되는데 오피스 빌딩은 건축법상 건축물 용도가 업무시설이고 건축연면적의 50%이상이 임대되고 있으며 6층 이상인 빌딩을 대상으로 한다.

매장용 빌딩은 일반적으로 지칭되는 `일반상가`로서 건축법상 건축물 용도가 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설 등을 유치한 빌딩을 말한다.

자산가치의 경우 투자수익률 산정시 이용되는 중요한 정보이므로 정확성 제고 측면에서 전문 감정평가사에 의해 평가되고 있다.

평가방법은 자산가치 평가시 비용성, 시장성, 수익성을 종합적으로 고려하기 위해 원가방식, 비교방식, 수익방식의 3방식에 의해 산정된 시산가격에 지역 내 시장상황, 물건현황, 거래가격, 수익현황 등을 고려한 시산조정을 통해 최종가격이 결정된다.

서울 전 권역이 전분기 대비 하락한 가운데 여의도․마포(1.53%), 도심(1.38%), 강남(1.15%), 기타(0.86%) 순으로 나타났다.

여의도․마포는 도심 다음으로 소득수익률이 높은 가운데 자산가치도 소폭 상승하면서 가장 높게 나타났으며, 기타지역은 잠실, 장안동, 천호, 화곡 등 부도심 상권의 부진 영향으로 가장 낮았다.

공실률에 있어서도 전 권역이 상승한 가운데 기타(7.4%), 도심(7.1%), 강남(6.9%), 여의도․마포(5.7%) 순을 보였다.

강남은 주요기업의 타 권역 이전 영향으로, 도심은 타 권역에 비해 비교적 높은 임대료 수준으로 인해 전분기 대비 공실률이 각각 0.7%p, 0.3%p 상승한 것으로 풀이된다.

규모별로 살펴보면 연면적 3만3,058㎡이상의 경우 강남이 3.7%로 가장 낮고 도심이 5.1%로 가장 높았으며, 연면적 3만3,058㎡미만은 여의도․마포가 6.4%로 가장 낮고 도심이 9.1%로 가장 높은 분포를 보였다.

임대료 역시 도심(24만3,000원/㎡)이 가장 높았다. 강남(21만6,000원/㎡), 여의도․마포(18만3,000원/㎡) 순으로 임대료 수준을 보였으며 여의도․마포지역만이 소폭 상승하는데 그쳤다.

연면적 33,058㎡이상의 경우 도심(29만원/㎡)이 가장 높았으며, 연면적 33,058㎡미만은 강남(20만7,000원/㎡)이 상대적으로 높은 수치를 보였다.