한국 상업용 부동산 시장 투자 수익율은 얼마나 될까?

[산업일보]
IPD는 한국 상업용 부동산 시장의 투자 수익률을 발표했다. IPD는 부동산 투자 수익률 지수, 부동산 벤치마크 및 포트폴리오 분석을 전문으로 하는 기관으로서, 2004년부터 한국에서 업무를 시작하였고, 6년째 한국 수익률 지수를 발표해 왔다. IPD 한국 연간 부동산 지수에 따르면, 2011년도 한국 투자 부동산 총 수익률은 8.4%로서, 지난 4년간 가장 높은 수익률이며, 2010년 기록한 6.0%보다 수익률이 상승하였다. 2011년도 8.4%의 수익률은 6.8% 임대 수익률과 1.6%의 자본 수익률로 구분할 수 있다. 2011년 총수익률을 견인한 주요 원동력은 2010년 6.0%에서 2011년 6.8%로 증가한 임대 수익률이다. 2011년도는 2010년에 비해 공실률이 하락하였고, 임대 가치도 상승함에 따라 전체 임대 수익률도 함께 증가하였다. 자본 수익률 역시 2010년 0.1 %에 비해 높아졌다. 주요 부동산 투자처로 손꼽히는 미국, 영국, 일본에 비해 한국은 2007년도부터 시작된 글로벌 금융 위기 기간 동안 큰 가치 하락을 겪지 않았다. 대신, 한국 투자 부동산은 글로벌 금융 위기 전 형성하였던 가치가 보합세를 유지하면서 지속되었고, 2011년에는 2008-2010년도에 비해 부동산 가치 상승폭이 커진 것으로 나타났다. 2011년도 갈수록 안정된 부동산 투자 기회가 축소되면서 투자에 대한 경쟁이 더욱 치열해지면서 가격 상승폭을 이어갔고, 이는 서울 오피스 시장의 과잉 공급에 대한 투자자들의 걱정을 상쇄하였다. 큰 가치 하락을 겪지 않은 만큼, 한국 부동산 시장 가치의 상승폭도 변동성이 강한 다른 국가에 비해서 제한적이다. 하지만 전체적으로 한국 상업용 부동산 시장은 투자자에게 안정된 수익률을 전달하고 있다. IPD 한국 연간 부동산 지수는 2011년 연말을 기준으로 총 14.1조원 (미화 125억불)에 달하는 투자 부동산이 포함된 데이터베이스로부터 산출되었다. 수익률 산출에 필요한 기초 자산에 대한 데이터는 한국에 투자 부동산을 소유 또는 운용하고 있는 국내·외 투자기관으로부터 직접 제공을 받기 때문에 이 지수는 한국 투자 부동산 지수의 성과를 가늠할 수 있는 결정적인 지표 역할을 한다. 다른 자산군과의 비교 지수 발표에 따른 주요 혜택 중 하나는 부동산의 성과를 다른 투자 자산군과 비교할 수 있다는 점이다. 한국 투자 부동산의 2011년 수익률은 -10.9%를 기록한 주식을 큰 폭으로 상회하였지만, 9.2%의 수익률을 보인 국채에는 하회하였다. 주식 수익률은 KOSPI 200 지수로부터 총 수익률 산출 방식을 동일시 하기 위해 배당 수익률을 포함하여 산출하였고, 국채 수익률은 7-10년 기준 JP 모건 국채 지수를 근거로 한다. 3년 연율 수익률은 주식의 수익률이 가장 높았고, 6년 연율 수익률은 부동산이 11.0%로서 가장 높았다. (6년 연율 - 국채 7.4%, 주식 6.7%) 장기와 단기, 부동산과 주식이 서로 다른 성과 패턴을 보임에 따라, multi-asset portfolio가 분산 투자의 혜택을 얻은 것으로 확인된다. 산업일보 나미진 기자