[부동산칼럼] 올 3분기 상업용 부동산 동향 저금리 지속으로 자산가치 상승 ㈜REM부동산중개 부동산컨설팅팀 양재중 팀장 저금리가 지속되면서 금융상품의 이자소득보다 높은 소득을 기대할 수 있는 임대 수익형 부동산에 투자자들의 관심이 지속되고 있다. 국토교통부가 발표한 올 3분기 ‘상업용 부동산 임대시장동향’에 따르면 상업용 부동산 자산 가치는 지난 분기에 이어 상승세를 이어갔다. 지난 6월 이후 기준금리가 1.5%로 동결되며 저금리 추세가 지속되면서 임대수익을 거둘 수 있는 상업용 건물에 대한 투자수요가 몰리면서 자산가치 상승세가 지속되고 있는 것으로 보인다. 조사에 따르면 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률이 △오피스 0.26% △중대형 매장용 0.37% △소규모 매장용 0.40% △집합 매장용 0.19% 등을 기록해 자산가치가 모두 상승한 것으로 나타났다. 개인 투자자의 중소형 빌딩 시장에 대한 관심 지속특히 500억 미만 중소형빌딩 시장의 강세는 지속되고 있다. 투자 열기가 가장 뜨거웠던 지난 2분기보다는 거래량이 다소 감소했으나, 여전히 투자자들에게 가장 큰 관심을 끌고 있다. 리얼티코리아의 3분기 마켓리포트에 따르면 서울 시내 중소형 빌딩의 거래건수는 지난 2분기(307건) 대비 30건(9.77%P) 감소했으나, 전년 동기에 대비해서는 105건(61.05%P) 증가했다. 또한 최근 3개년 동안 2조7천억~3조2천억 규모였던 중소형빌딩의 연간 거래금액이 올해는 3분기까지 누적 4조를 돌파했다. 중소형 빌딩 시장 규모 자체가 확대되는 추세이며, 저금리가 당분간 지속될 것으로 보이기 때문에 중소형 빌딩 시장의 열기는 지속될 것으로 보인다. 중소형 빌딩 거래건수(277건)의 약 70%가 50억 이하 규모였으며 그 중에서도 특히 10~20억 대 소형빌딩의 거래건수가 가장 많다. 이러한 추이는 2014년 이후 부동산 투자 시장 곳곳에서 체감할 수 있다. 매물금액 10억원~30억원 규모의 우량한 건물은 매물수에 비해 매수자가 훨씬 많아 매도자 절대 우위의 시장을 보이고 있다.중소형 빌딩 시장의 열기를 이끌어가는 매수 주체는 개인인 것으로 보인다. 리얼티코리아의 3분기 마켓리포트에 따르면 올해 3분기 중소형 빌딩의 총 거래 건(277건) 중 84%인 232건을 개인 투자자가 매수했다. 거래량이 사상 최대였던 지난 2분기 보다도 개인의 매입 건수와 비중은 늘어났다. 저금리가 지속되는 상황에서, 현금 자산을 가지고 있는 개인 자산가들에게 우량한 중소형빌딩은 1. 자산가치를 보존하면서 2. 소득을 발생시킬 수 있고 3. 증여 및 상속 용도로 활용될 수 있는 등 여러 측면에서 활용도가 있다. 때문에 2~3년 전부터 중소형 빌딩 시장에 개인 투자자가 계속 유입되고 있으며 이들의 시장 참여 열기는 가속화될 가능성이 있다. 3분기 상업용부동산 임대시장, 일시적 비용으로 인해 소득수익률은 하락 국토교통부의 ‘상업용 부동산 임대시장동향’에 따르면 상업용 부동산의 소득수익률(임대수익률)은 전분기에 비해 다소 하락한 것으로 나타났다. 오피스는 2분기 1.21%에서 3분기 0.97%로 0.24%포인트 떨어졌고 △중대형 매장용 1.23%→0.96% △소규모 매장용 1.08%→0.91% △집합 매장용 1.38%→1.37% 등 모두 하락했다. 이는 재산세 등 운영경비의 일시적인 증가가 요인이라는 것이 국토부의 설명이다. 실물경기가 살아나지 않고, 저금리가 지속되는 한 상업용 부동산의 임대수익률은 상승세로 전환되기 어려울 것으로 보인다. 3분기 상업용 부동산 임대시장, 공실률 소폭 하락 오피스는 대형 건물을 중심으로 기업들의 신규 사무실 임차활동이 지속되며 공실률 감소 추세가 이어졌다. 올 1분기 13.5%였던 오피스 공실률은 2분기 12.7%에서 3분기 12.6%로 하락 추이를 이어갔다. 국토부는 생산, 투자, 고용 등 기업경기가 점차 회복되고 소비진작을 위한 정책지원 노력으로 소비자 심리가 다소 개선되는 등 내수 회복세 영향으로 대형 오피스와 중대형 매장용의 공실이 소폭 줄어든 것이라고 분석했다. 중대형 매장용 역시 소매판매, 서비스업 생산이 개선되는 등 경기 회복세 영향으로 공실률이 2분기 10.8%에서 10.6%로 줄었다. 반면, 외곽지역이나 주요상권 내 후면에 위치하는 소규모 매장용은 임차수요가 부진해 4.9%에서 5.2%로 공실률이 증가했다. 지역별로 서울 오피스의 경우 공실은 하락하고 임대료는 보합세를 나타냈다. 신규 공급면적이 감소함에 따라 기업의 임차수요가 기존 건물에 채워지면서 공실률 수준이 높은 상권(서울역, 충무로)을 중심으로 공실률이 줄어들었다. 지방광역시의 경우 대구는 강세를 보이는 반면 대전은 약세를 보이고 있다. 대구는 혁신도시 입주 완료 등 지역 호재로 인한 부동산 시장 활황이 계속되면서 상업용 부동산 자산가치 상승세가 이어졌다. 대전은 충남도청 이전과 세종시 출범 등 인근지역으로 시장수요가 분산되면서 전반적인 약세가 지속되고 있다.양재중 (주)REM부동산중개 부동산투자자문팀장양재중 (주)REM부동산중개 부동산투자자문팀장닥터CEO(주) 부동산팀장한국경제신문(주) 대외협력국LG CNS(주) 공공사업그룹저서_희망플러스 금융교육 2011. 서울시복지재단

[부동산칼럼] 올 3분기 상업용 부동산 동향

저금리 지속으로 자산가치 상승

기사입력 2015-12-01 14:47:53

[산업일보]
㈜REM부동산중개 부동산컨설팅팀 양재중 팀장

중소형빌딩 분기별 거래건수 및 거래금액 추이(출처. REALTY KOREA)

저금리가 지속되면서 금융상품의 이자소득보다 높은 소득을 기대할 수 있는 임대 수익형 부동산에 투자자들의 관심이 지속되고 있다. 국토교통부가 발표한 올 3분기 ‘상업용 부동산 임대시장동향’에 따르면 상업용 부동산 자산 가치는 지난 분기에 이어 상승세를 이어갔다. 지난 6월 이후 기준금리가 1.5%로 동결되며 저금리 추세가 지속되면서 임대수익을 거둘 수 있는 상업용 건물에 대한 투자수요가 몰리면서 자산가치 상승세가 지속되고 있는 것으로 보인다. 조사에 따르면 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률이 △오피스 0.26% △중대형 매장용 0.37% △소규모 매장용 0.40% △집합 매장용 0.19% 등을 기록해 자산가치가 모두 상승한 것으로 나타났다.

개인 투자자의 중소형 빌딩 시장에 대한 관심 지속
특히 500억 미만 중소형빌딩 시장의 강세는 지속되고 있다. 투자 열기가 가장 뜨거웠던 지난 2분기보다는 거래량이 다소 감소했으나, 여전히 투자자들에게 가장 큰 관심을 끌고 있다.

리얼티코리아의 3분기 마켓리포트에 따르면 서울 시내 중소형 빌딩의 거래건수는 지난 2분기(307건) 대비 30건(9.77%P) 감소했으나, 전년 동기에 대비해서는 105건(61.05%P) 증가했다. 또한 최근 3개년 동안 2조7천억~3조2천억 규모였던 중소형빌딩의 연간 거래금액이 올해는 3분기까지 누적 4조를 돌파했다. 중소형 빌딩 시장 규모 자체가 확대되는 추세이며, 저금리가 당분간 지속될 것으로 보이기 때문에 중소형 빌딩 시장의 열기는 지속될 것으로 보인다.

중소형 빌딩 거래건수(277건)의 약 70%가 50억 이하 규모였으며 그 중에서도 특히 10~20억 대 소형빌딩의 거래건수가 가장 많다. 이러한 추이는 2014년 이후 부동산 투자 시장 곳곳에서 체감할 수 있다. 매물금액 10억원~30억원 규모의 우량한 건물은 매물수에 비해 매수자가 훨씬 많아 매도자 절대 우위의 시장을 보이고 있다.

중소형 빌딩 시장의 열기를 이끌어가는 매수 주체는 개인인 것으로 보인다. 리얼티코리아의 3분기 마켓리포트에 따르면 올해 3분기 중소형 빌딩의 총 거래 건(277건) 중 84%인 232건을 개인 투자자가 매수했다. 거래량이 사상 최대였던 지난 2분기 보다도 개인의 매입 건수와 비중은 늘어났다. 저금리가 지속되는 상황에서, 현금 자산을 가지고 있는 개인 자산가들에게 우량한 중소형빌딩은 1. 자산가치를 보존하면서 2. 소득을 발생시킬 수 있고 3. 증여 및 상속 용도로 활용될 수 있는 등 여러 측면에서 활용도가 있다. 때문에 2~3년 전부터 중소형 빌딩 시장에 개인 투자자가 계속 유입되고 있으며 이들의 시장 참여 열기는 가속화될 가능성이 있다.

3분기 상업용부동산 임대시장, 일시적 비용으로 인해 소득수익률은 하락
국토교통부의 ‘상업용 부동산 임대시장동향’에 따르면 상업용 부동산의 소득수익률(임대수익률)은 전분기에 비해 다소 하락한 것으로 나타났다. 오피스는 2분기 1.21%에서 3분기 0.97%로 0.24%포인트 떨어졌고 △중대형 매장용 1.23%→0.96% △소규모 매장용 1.08%→0.91% △집합 매장용 1.38%→1.37% 등 모두 하락했다. 이는 재산세 등 운영경비의 일시적인 증가가 요인이라는 것이 국토부의 설명이다.
실물경기가 살아나지 않고, 저금리가 지속되는 한 상업용 부동산의 임대수익률은 상승세로 전환되기 어려울 것으로 보인다.

3분기 상업용 부동산 임대시장, 공실률 소폭 하락
오피스는 대형 건물을 중심으로 기업들의 신규 사무실 임차활동이 지속되며 공실률 감소 추세가 이어졌다. 올 1분기 13.5%였던 오피스 공실률은 2분기 12.7%에서 3분기 12.6%로 하락 추이를 이어갔다. 국토부는 "생산, 투자, 고용 등 기업경기가 점차 회복되고 소비진작을 위한 정책지원 노력으로 소비자 심리가 다소 개선되는 등 내수 회복세 영향으로 대형 오피스와 중대형 매장용의 공실이 소폭 줄어든 것"이라고 분석했다.
중대형 매장용 역시 소매판매, 서비스업 생산이 개선되는 등 경기 회복세 영향으로 공실률이 2분기 10.8%에서 10.6%로 줄었다. 반면, 외곽지역이나 주요상권 내 후면에 위치하는 소규모 매장용은 임차수요가 부진해 4.9%에서 5.2%로 공실률이 증가했다.
지역별로 서울 오피스의 경우 공실은 하락하고 임대료는 보합세를 나타냈다. 신규 공급면적이 감소함에 따라 기업의 임차수요가 기존 건물에 채워지면서 공실률 수준이 높은 상권(서울역, 충무로)을 중심으로 공실률이 줄어들었다. 지방광역시의 경우 대구는 강세를 보이는 반면 대전은 약세를 보이고 있다. 대구는 혁신도시 입주 완료 등 지역 호재로 인한 부동산 시장 활황이 계속되면서 상업용 부동산 자산가치 상승세가 이어졌다. 대전은 충남도청 이전과 세종시 출범 등 인근지역으로 시장수요가 분산되면서 전반적인 약세가 지속되고 있다.