주택·상가 서민임차인의 보호 강화

[산업일보]
(서울=뉴스와이어) 2010년 07월 13일 -- 무주택 서민과 영세상인 보호를 강화하기 위한 주택·상가건물 임대차보호법 시행령 일부개정령안이 2010. 7. 13. 국무회의에서 의결되었으며, 2010. 7. 26.부터 시행될 예정이다. ○ 주요 내용 - 보호대상 주택·상가 임차인의 범위 및 보호정도와 관련된 지역 구분을 세분·조정하였으며, - 보호대상 주택·상가 임차인의 범위를 확대하고 보호정도를 강화하였다. ○ 참고사항 - 기획재정부, 국토해양부, 중소기업청, 서울시 등 관련 부처와 민간전문가로 구성된 주택임대차위원회 및 서민임대차 제도개선 T/F의 회의를 거쳐 개정안을 마련하였다. Ⅰ. 주택임대차보호법 시행령 개정안 □ 서울과 그 밖의 수도권 과밀억제 권역을 분리하여 지역 구분을 세분화하였다. ’01. 9. 전국을 3분(수도권 과밀억제권역/광역시/그 밖의 지역)하여 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘보호대상 임차인’)의 범위 및 우선변제를 받을 보증금의 범위(이하 ‘우선변제 대상 보증금’)를 달리한 이래 현재까지 지역 구분 체계를 유지하여 온 결과, 서울과 그 밖의 수도권 과밀억제 권역간의 전세가 편차가 심화되어 보호대상 임차인의 범위 설정 기준을 달리 할 필요가 생겼다. 이에 따라 서울을 그 밖의 수도권 과밀억제 권역과 분리하여 상가와 동일하게 전국을 △서울 △수도권 과밀억제 권역 △광역시 △그 밖의 지역으로 4분함으로써 구체적 타당성과 법령의 통일성을 높였다. ※ 상가건물임대차보호법 시행령은 서울과 그 밖의 수도권 과밀억제권역을 분리하여 보호대상 임차인의 범위를 달리 정하고 있음(서울/수도권 과밀억제권역/광역시/그 밖의 지역) □ 구체적 타당성 제고를 위해 지역 구분을 조정하였다. 인천은 그동안 대부분 지역이 수도권 과밀억제권역에 포함되어 있었으나 서구 대곡동 등 일부 지역은 전세가가 현저히 차이 나는 ‘그 밖의 지역’으로 분류되어 있어 보호가 미흡하였다. 이번 개정으로 해당 지역의 임차인이 광역시의 임차인과 동일하게 보호받을 수 있도록 하였다. 국토해양부의 주거실태조사, KB국민은행의 통계 등을 분석하여, ‘그 밖의 지역’에 해당하나 전세가가 광역시 수준을 상회하는 안산시, 용인시, 김포시, 광주시의 임차인을 광역시의 임차인과 동일하게 보호하도록 하였다. □ 보호대상 임차인을 확대하고, 우선변제 대상 보증금을 상향조정하였다. ’08. 8. 시행령 개정 이후의 전세가 증가율, 보호대상인 임차인 비율 등을 감안하되, 주택·금융시장에의 파급력을 감안하여 보호대상 임차인의 범위 관련 보증금 상한액을 조정하였다. 서울의 경우, 전세가 7,500만원 이하인 가구의 비율은 약 51%로, ’01. 개정 시 보호대상인 임차인 비율(52.3%)과 유사한 수준이다. ☞ 서울은 현재 보증금 6,000만원 이하의 임차인이 우선변제를 받을 수 있으나, 개정안에 따르면 보증금 7,500만원 이하의 임차인까지 우선변제를 받을 수 있고, 이로 인해 16만 가구가 추가 보호됨 그 밖의 지역은 자가(自家) 비율(64%), 전세가/매매가 비율(62%)이 서울 등에 비해 현저히 높고, 주택 가격이 상대적으로 낮아 보호대상 임차인의 범위를 확대할 경우, 부작용이 발생할 우려가 높아 현 수준을 유지하기로 하였다. ☞ 금융기관은 임대여부를 불문하고 일괄적으로 방의 갯수에 해당하는 만큼의 우선변제금을 공제하고 주택담보대출을 하므로 보호대상 임차인의 확대 시 자가(自家) 거주 서민의 자금융통에 어려움 발생 보호대상 임차인의 범위 확대에 따라 우선변제 대상 보증금을 상향조정하였다. ☞ 서울은 현재 보증금 중 2,000만원까지 우선변제를 받을 수 있으나, 개정 시 2,500만원까지 우선변제를 받을 수 있게 됨 Ⅱ. 상가건물임대차보호법 시행령 개정안 □ 지역 구분을 조정하여 구체적 타당성을 높였다. 중소기업청의 상가건물임대차 실태조사 등을 분석하여, ‘그 밖의 지역’에 해당하나 보증금이 광역시 수준을 상회하는 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 및 수도권 과밀억제 권역이 아닌 인천광역시(군 제외)의 임차인이 광역시의 임차인과 동일하게 보호받을 수 있도록 하였다. ※ 주택임대차보호법 시행령 개정안의 지역 구분과 일치 □ 상가건물임대차보호법의 적용범위를 확대하였다. ’08. 8. 시행령 개정 이후의 물가 및 보증금 증가율, 시행령 제정안 입안시의 상가건물임대차보호법의 적용 비율(전체 임차사업자의 90%) 등을 감안하되, 부동산·금융시장에의 파급력을 고려하여 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 조정하였다. 서울의 경우, 보증금 3억원 이하 임차인의 비율은 약 89%로 시행령 제정 직후의 적용 비율(전체 임차사업자의 90.8%)과 유사한 수준이다. ☞ 적용대상이 될 경우, 임차인은 갱신요구권의 행사로 5년간 상가를 계속 임차할 수 있고, 보증금 증액한도도 연 9%로 제한 □ 보호대상 임차인의 확대 및 우선변제 대상 보증금을 높였다. ’02. 10. 시행령 제정 이후의 물가 및 보증금 증가율, 시행령 제정안 입안시의 보호대상 임차인의 비율(전체 임차사업자의 30%) 등을 고려하여 서울, 수도권 과밀억제권역 등의 보호대상 임차인의 범위를 확대하였다. 서울의 경우, 보증금 5,000만원 이하 임차인 비율은 약 32%로, ’02. 10. 시행령 제정 시의 적용범위와 유사한 수준이며, 서울에서만 약 3만 임차인이 추가로 우선변제를 받을 수 있습니다. 광역시 및 그 밖의 지역은 주택과 동일한 이유로 현행 수준을 유지토록 하였다. 보호대상 임차인의 범위 확대에 따라 우선변제 대상 보증금을 높였다. Ⅲ. 입안경과 ’09. 8. 주택임대차보호법이 개정되어 보호대상 임차인의 범위 및 우선변제 대상 보증금을 심의하는 주택임대차위원회가 신설됨에 따라 법무부는 기획재정부, 국토해양부, 서울시 관계 공무원, 민간 전문가로 주택임대차위원회·실무위원회를 구성하였다. 법무부는 보호대상 상가임차인의 적정 범위 및 우선변제 대상 보증금의 적정액을 논의하기 위해 중소기업청 관계 공무원, 민간 전문가로 구성된 서민임대차 제도개선 T/F를 구성하였다. 주택임대차위원회·실무위원회, 서민임대차 제도개선 T/F는 ’09. 11.부터 ’10. 5.까지 관련 자료의 수집·분석과 토의를 거쳐 개정안을 마련하였다. ※ 주택임대차위원회: 법무부 차관(위원장), 법무실장, 기획재정부 경제정책국장, 국토해양부 주택정책관, 서울특별시 주택국장, 대한변호사협회·대한법무사협회·한국공인중개사협회·대한부동산학회 추천 전문가 ※ 서민임대차 제도개선T/F: 법무부 법무심의관실, 기획재정부 물가정책과, 국토해양부 주거복지과, 중소기업청 소상공인정책과, 서울시 주택정책과, KB국민은행 연구소, 한국공인중개사협회, 한국부동산학회, 부동산114 추천 전문가 Ⅳ. 기대효과 서민임차인의 주거안정에 기여하고, 좀더 많은 영세상인들이 임대차기간 갱신요구권의 행사로 마음 놓고 생업에 종사할 수 있는 환경 조성에 도움이 될 것으로 기대한다. 주택·상가 임대차 시장의 불안요소를 감안하여 서민 보호를 위한 개정안을 마련하였으므로 부작용은 최소화될 것으로 예상된다. 출처: 법무부 홈페이지: http://www.moj.go.kr