부동산 거래 시, 중개업자의 손해배상 책임 커진다

[산업일보]
국토부는 지난 2월 '공인중개사업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행령' 개정안을 입법예고했다. 최근 빈번히 발생하는 부동산중개사고로 인한 공제의 보상한도에 대한 법원의 판례와 공제약관상의 해석이 불일치하면서 공제사업자의 안정성과 공제제도의 소비자보호기능에 대한 문제점이 지적되고 있는 때에 정부는 ‘공인중개사업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제30조, 고객의 손해배상책임의 배상액의 변경을 위해 2012년 2월 22일 시행령 개정을 입법예고 했다. 이에 대해 부동산중개업계에서는 일대 혼란과 정부의 밀어붙이기 식 법 개정에 대해 큰 반발을 하고 있는 실정이다. 얼마 전 “중개법인 겸업제한 완화”를 위해 정부가 시도했던 ‘공부법’의 국회입법 시도 때와는 그 파장이 훨씬 큰, 가히 메가톤급이라 할 수 있다. 손해배상공제제도는 1989년 당시, 전국부동산중개업협회에서 회직자(회원)중심으로 구좌 당 십만원 이상을 출자하여 공제조합이 설립되었고 1991, 6월부터 손해배상공제제도의 법제화로 협회에 통합 출범하였으며 어언 20여년의 세월이 흘렀다. 중개 사고에 따른 배상액도 오천만원, 그리고 일억원으로 상향조정되더니 이제는 중개거래건별로 각 일억원(법인 이억원)의 배상을 전제로 제도를 변경하겠다는 것이 시행령개정의 취지이다. 어림잡아 현재보다 3배 이상의 비용부담이 예상되며 그 절차 또한 크게 복잡해질 것이 예상된다. 부동산거래에 있어 첫째는 안전이고 둘째도 안전이다. 공인중개사를 비롯한 대부분의 중개업자는 직업의식과 신의성실 입장에서 안전한 거래를 위해 고객에게 최대한의 노력을 하고 있다. 중개사고는 공문서 위변조 및 의도적인 행위가 아니면 도저히 일어날 수 없는 일로서 대다수의 선량한 중개업자에게 큰 부담을 주는 법 개정은 도저히 받아드릴 수 없다는 분위기이다. 또 다른 문제는 장구한 세월을 이어온 협회의 공제사업이 이 지경에 이르도록 관리해온 그간의 협회운영진에게 중개업자들은 노기가 충천해 있다. 개업 중개업자들은 거의 의무적으로 협회의 공제에 가입해왔고 햇수와 중개업자수 등, 계산상으로는 천문학적 숫자의 공제금이 적립되어 있어야 하고 중개사고에 대한 배상이나 공제본연의 역할에는 크게 지출되지 않았음에도 공제기금 고갈이라는 현실을 도저히 이해할 수 없다는 분위기이며 이는 그동안 방만한 협회운영과 인건비 그리고 체제유지를 위한 각종 소송비용에 이르기까지 공제기금을 사용한 결과가 아니겠는가하는 원성을 쏟아 놓고 있는 실정이라고 한다. 협회는 중개사고의 배상소송의 원심과 항소심에서 패하여 지금 대법원에 계류 중인 재판결과에 따라서는 협회회관 건물을 매각해야만 배상 처리가 가능한 지경에 이르렀으며 나아가 그간의 공제기금적립은 무일푼의 입장에 처하게 되는, 도저히 이해불가의 실상이 전개되는 현실에 대해 지휘감독관청인 국토해양부를 향한 원성 또한 대단하다. 흔히들 현세를 글로벌시대라고 한다. 컴퓨터의 발달과 인터넷의 편리성 못지않게 이를 이용한 범죄 또한 하루가 다르게 진화 발전하고 있다. “열사람이 한사람의 도둑을 지켜내지 못한다.”는 옛 속담처럼 책임감 없는 의도적인(?) 중개거래사고에 대해 과연 누가 이를 막아낼 수 있겠는가? 이런 시점에서 국토해양부의 시행령개정의 취지는 대다수 국민입장, 그리고 원론적인 취지에서 이해할 수 있겠으나 일부 몰지각한 이들의 고의적 범죄행위를 대다수 선량한 중개업에게 전가하는 것은 무리라는 것이 학계, 그리고 업계의 중론이며 대표적인 예로서 2~3년 전, 서울 강남을 중심으로 발생한 대형 중개 사고는 특정인의 의도적인 범죄적 사기행위로 8만여 성실한 중개업자와는 확연히 구별되어야 한다는 점이다. 재산을 생명과 같이 중요시하는 시대에 평생을 모은 재산에 손해를 주는 중개업자는 가중 처벌하는 특별한 조치, 또는 공제가입 시에 그 신분을 명확히 확인하는 제도적 장치로서 신용불량자는 국민의 재산권이 걸린 중개업자로서 개업할 수 없게 해야 하며 중개사고가 발생할 때는 즉시 구상 권 집행에 대해 강력한 특별제도 도입이 필요하다 생각한다. 이러한 제도는 의도적인 범죄행위에 대한 예방과 엄중한 처벌의 풍토조성으로 국민의 재산권 상실을 방지하는 확실한 조치이기 때문이다. 나아가 거래유형에 따라 일억원의 배상액은 턱없이 모자라는 고액의 부동산거래 등을 감안하여 거래고객 중 매수 당사자가 일정액의 보험에 가입하고 이를 보상받는 수익자부담 원칙에 입각한 합리적이고 진일보된 제도의 연구가 필요한 시기임을 고려하여 입법 예고된 시행령개정을 보류하는 것이 옳다는 생각이다. 공인중개사협회의 공제사업의 방만한 운영과 관리감독의 부실의 반성과 적절한 현실대처가 그 어느 때 보다 필요하며 구상권이 당연히 행사되고 일회용 소모성 보험의 성격이라면 공제라는 특별한 의미는 없다고 보아진다. 그렇다면 구태여 50%이상의 비용을 추가 부담하면서까지 협회 공제에 가입할 명분 또한 없다는 것이 대다수 중개업자의 생각이 아닌가 하며 거래 계약서 작성 후 고객이 의심스러울 때 작성된 계약서를 제시하는 중개업자에게 거래당사자의 주민등록열람 권을 부여하는 조치도 검토대상이 될 수 있을 것이며 일정기간이 경과한 이후 무사고 중개업자에게 공제금의 환불조치가 병행되어야 하지 않을까한다. 부동산거래는 실종되고 과포화상태인 중개업소들은 현상유지를 못하여 영세업종의 천한 직업군으로 전락되어 있는 현실이다. 그러나 공인중개사 자격자는 30만 명이 넘었고 배출은 계속되어지고 있으며 그들의 휴폐업은 반복되고 있음에도 정부는 규제일변도의 정책으로 일관해 왔다. 이제 공인중개사제도의 실패를 인정하지 않을 사람은 아무도 없는 현실이 된 것이다. 내일의 희망이 없는 중개업자들을 위로하고 그들의 업권과 권익보호에 힘써야할 공인중개사협회의 표류3년을 태연자약 지켜만 보고 있는 국토해양부의 수수방관적인 자세를 규탄하는 노도와 같은 함성이 열화와 같은 현실이다. <자료제공_해광부동산정책연구소>