오피스시장 전기대비 임대가격지수↓, 투자수익률↑, 공실률↑

[산업일보]
국토교통부(장관:서승환)는 전국에 소재한 상업용부동산에 대한 올해 2분기 임대가격지수, 투자수익률, 공실률, 임대료 등의 임대시장동향을 조사․발표했다.

상업용부동산 임대동향조사는 국가작성통계 승인을 계기로 올해부터 과거 ‘상업용부동산 임대사례조사’에서 '상업용부동산 임대동향조사'로 명칭이 변경됐으며 부동산시장 선진화방안에 따라 연구 및 시범생산을 거쳐 개발한 오피스․매장용빌딩의 임대가격지수를 올해 1분기부터 정식 공표함으로써 정확하고 객관적인 상업용부동산 임대차시장의 동향을 파악할 수 있게 됐다.

또한, 기존의 투자수익률, 공실률, 임대료 등도 계속 발표함으로써 통계의 일관성 및 연속성을 유지하고 다양한 시장동향을 분석토록 했다.

임대가격지수
2분기 상업용부동산 임대동향조사 결과 오피스빌딩은 하락한 반면, 매장용빌딩은 보합인 것으로 조사됐다.

오피스빌딩은 기업경기 회복의 지연으로 인한 점포 축소 등의 임대수요 감소 영향으로 전기대비 0.2% 하락한 반면 매장용빌딩은 세월호 사고여파로 인한 일시적인 민간소비가 다소 개선세를 보였으나 지역적인 임대수요와 공급의 불균형 영향으로 지난 분기와 비슷한 수준을 보였다.

올해 2분기 임대가격지수를 지역별로 살펴보면 오피스빌딩의 경우 울산은 상승한 반면, 대전, 강원, 전북, 전남 등은 하락했으며, 그 외 지역은 보합을 기록했다.

울산은 대기업 사업 수주 증가에 따른 관련업종의 임대수요 증가로 공실률이 하락하면서 시장임대료가 소폭 상승했다.

대전, 강원 등은 임차인의 업종변경, 사무실 이동 등으로 인해 공실이 증가하면서 시장임대료가 떨어졌다.

매장용빌딩은 서울, 부산, 대구 등이 상승한 반면, 전남, 강원, 제주 등은 하락했으며, 그 외 지역은 보합을 나타냈다.

서울(강남, 가로수길 등), 부산(해운대, 광안리), 대구(동성로) 등 기존 활성화된 상권은 탄탄한 임대수요에 기반을 두어 상승한 반면 전남(광양 등), 강원(춘천 등), 제주 등은 중심상권의 노후화와 신규상권으로의 유동인구가 이동한 영향으로 시장임대료가 하락했다.

투자수익률

올해 2분기 전국의 상업용부동산 투자수익률은 오피스빌딩이 1.59%로서 전기대비 0.14%p 상승했고, 매장용빌딩은 1.66%로서 전기대비 0.16%p 올랐다.

부동산 시장 활성화에 대한 정부의 정책의지로 인해 부동산 시장 반등에 대한 기대감이 형성되면서 자본수익률이 크게 상승해 올해 2분기 투자수익률은 상승했다.

임대료 수입에 따른 소득수익률의 경우, 오피스빌딩은 전기대비 0.02%p 하락한 1.25%, 매장용빌딩은 0.01%p 하락한 1.27%로 집계됐다.

기대심리 대비 더딘 경기회복의 영향으로 신규 임차수요가 부진해 소득수익률은 전기대비 소폭 하락세를 보였다.

빌딩의 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률의 경우, 오피스빌딩은 전기대비 0.16%p 상승한 0.34%, 매장용빌딩은 전기대비 0.17%p 상승한 0.40%로 마감했다.

부동산 시장 반등에 대한 기대감과 저금리 기조에 따른 수익형부동산에 대한 관심 증가 등의 영향으로 자산가치가 상승했다.

연간 투자수익률(오피스 5.63%, 매장용 5.65%)은 같은 기간(지난해 7월부터 올 6월)의 채권(국고채 2.88%, 회사채 3.30%), 금융상품(정기예금 2.60%, CD 2.66%) 등보다 높은 수익률을 기록했다.

주식(KOSPI)은 `13.6월 4.6% 하락한 영향으로 최근 1년 수익률이 높았다.

올해 2분기 투자수익률을 지역별로 살펴보면 오피스빌딩의 경우, 부산(1.90%), 경북(1.84%), 서울(1.76%) 순으로 투자수익률을 보였으며 광주(0.37%)가 가장 낮은 수익률을 기록했다.

부산은 북항재개발 등 개발호재의 영향으로 자산가치가 증가하며 자본수익률이 상승해 가장 높은 투자수익률을 보였다.

광주는 전반적인 경기침체의 영향으로 자산가치가 감소하며 자본수익률이 하락해 가장 낮은 투자수익률을 달성했다.

매장용빌딩의 경우, 울산(2.00%), 부산(1.95%), 대구(1.95%) 순으로 투자수익률을 보였으며, 전남(1.13%)이 가장 낮았다.

울산은 대기업 노동인구의 유입에 따른 부동산 가격상승의 영향으로 자본수익률이 증가하며 가장 높은 투자수익률을 보였다.

부산은 북항재개발 등의 재개발 호재 영향과 여름 관광철을 앞두고 임대차 재계약 시즌이 도래함에 따라 자산가치가 증가하며 두 번째로 높은 투자수익률을 기록했다.

공실률
올해 2분기 공실률은 오피스빌딩 12.2%, 매장용빌딩 10.5%로 전기대비 각각 1.1%p, 0.2%p 상승했다.

오피스빌딩은 전기대비 공실률이 상승한 가운데, 경남(7.5%), 제주(8.1%)를 제외한 전 지역이 10% 이상을 차지했다.

신규 오피스 공급에 비해 기업경기는 회복이 지연돼 수요가 따라가지 못해 공실률이 증가한 것으로 분석됐다.

매장용빌딩은 역시 전기대비 소폭 상승한 가운데, 서울은 전기대비 0.1%p 하락하며 전국에서 가장 낮은 7.3%를, 울산(7.9%), 경기(7.9%), 부산(9.7%)을 제외한 전 지역은 10% 이상의 공실률이다.

대부분 임대계약의 만료와 임차인 변경 등으로 인한 마찰적 공실의 영향인 것으로 분석됐다.

임대료
2분기 임대료는 오피스빌딩이 1만4천800원/㎡로 전기대비 보합인 반면, 매장용빌딩은 3만1천600원/㎡으로 전기대비 200원/㎡ 상승했다.

오피스빌딩은 경남이 소폭 상승한 반면, 경기, 전남, 경북은 소폭 하락했으며, 그 외 지역은 보합인 것으로 나타났다.

기업경기 부진에 따른 임대수요 감소의 영향으로 임대료 하락 요인이 전반적으로 우세하지만 명목임대료 수준을 지키기 위한 렌트프리 등의 영향으로 인해 임대료 수준의 하방경직성을 보인 것으로 풀이된다.

매장용빌딩은 임대료 수준이 가장 높은 서울이 400원/㎡ 상승하며 단위면적(㎡)당 6만원을 넘어섰으며, 부산, 대구, 인천, 울산 등도 상승했다. 반면, 대전, 경기 등은 하락했다.

서울은 전반적인 경기침체에도 불구하고 강남대로 상권에 대기업 안테나 점포의 입주, 신사상권 가로수길과 홍대합정 상권의 활성화 영향 등으로 인해 전기대비 400원/㎡ 상승했다.

부산은 해운대와 광안리를 중심으로 여름 성수기를 앞두고 재계약이 이루어지며 임대료가 상승했지만 대전과 광주는 전반적인 경기침체의 영향으로 임대수요가 부진해 임대료가 소폭 하락한 것으로 관찰됐다.