새해에도 여전한 전세사기, 사후대책 넘어 예방책 마련 필요

[산업일보]
2022년 한국 사회를 덮친 전세사기 파동의 여파는 2025년 새해에도 여전하다. 지난해 국토교통부에서 공식으로 인정한 전세사기 피해자만 해도 2만 5천578명에 달하고, 현재도 곳곳에서 피해 호소 사례가 발견되고 있다.

정치권에서는 전세사기 피해 구제를 위한 특별법을 제정하고 문제해결의 실마리를 마련했으나, 전세사기를 사전에 방지할 수 있는 대책은 미흡하다는 지적이 따른다.

이러한 실정을 두고, 실제적인 전세사기 예방을 위해 ‘주택임대차 등기’ 의무화를 비롯한 대책 마련을 논의하는 ‘전세피해 해소를 위한 주택임대차등기 법제화 관련 법률 개정 토론회’ 행사가 국회 의원회관 제1소회의실에서 10일 열렸다.

주택임대차등기, 중개·감정평가 시스템 정상화 가능해
강남대학교 부동산건설학부 김천일 교수는 ‘주택임대차등기’ 법제화의 기대 효과에 대해 살폈다.

그의 설명에 따르면, 주택임차권은 본질상 채권이지만 ‘주택임대차보호법’에 의해 대항력과 우선변제권에 부여되면서 권리의 변동이 제3자에도 효력을 미치는 물권에 근접해 있다.

이러한 특성상 주택구입자, 경매낙찰자, 담보권자, 신규 임차인을 비롯한 잠재적 이해관계자들이 대항력의 취득시기와 임차보증금액을 온전히 확인할 수 있어야 하는데, 현행 주택임대차보호법의 공시방식은 이러한 기능을 수행하지 못하고 있다.

김 교수는 “주민등록과 같은 인적 요소 기준이 아니라 물적 효력을 기준으로 임차권의 공시가 설정돼야 한다”라며, 물적 권리관계 정보를 한곳에 모으고 이해관계자들이 쉽게 확인할 수 있도록 임차권을 등기부에 공시해야 한다고 의견을 냈다.

그는 “공시 방법을 ‘거주’에서 ‘등기로 전환하면, 대항력 효력 발생시점을 ‘등기접수 시’로 규정할 수 있다”라며 “현행 대항력 발생 시점인 ‘다음날 0시’에서 ‘즉시’로, 즉 임차권 등기를 계약 시점부터 설정함으로써 악의적인 저당권 설정으로 인한 세입자 보증금 손실 가능성을 줄일 수 있다”라고 풀이했다.

그러면서 “다가구주택과 같이 나의 권리에 영향을 미치는 다른 권리들의 존재·순위·크기 파악이 쉬워진다”라며 “본인의 주거공간과 비슷한 다른 주거공간에 대한 가치평가도 할 수 있다”라고 덧붙였다.

이외에도 등기 기반 임대차 공시를 통해 임차권을 둘러싼 제3자의 권리를 보호할 수 있는 정보센터의 역할도 수행할 수 있고, 행정비용도 절감되며, 임대차 시장 안정과 임대차 중개 기능 정상화까지 가능하다고 밝혔다.

김 교수는 “주택임대차를 등기부에 공시한다고 해서 전세사기가 모두 해소되는 것은 아니다”라고 단서를 달았다.

아울러 “전세피해는 ‘정보의 비대칭성’에서 발생하는 사기와 ‘부동산 가치변동’에 의한 사고가 결합해 발생하는 것”이라며 “임차권 등기부 공시는 정보의 비대칭성을 줄여 사기를 사전에 막을 수 있고, 사고 발생 사후에 문제 해결을 위한 기초 자료로도 활용할 수 있다”라고 해설했다.

김천일 교수는 “주택임대차등기 법제화를 통해 현재 망가진 중개·감정평가 시스템을 정상화할 수 있고, 임대차 거래 투명성 강화가 가능하며, 거래 모든 과정에 대한 검증을 실시할 수 있다”라며 “한국 임대차 시장의 허점을 보완할 수 있어, 신속한 법제화가 요구된다”라고 강조했다.

주택임대차등기 법제화 방안은
대한법무사협회 전세피해지원 공익법무사단장을 맡고 있는 정경국 법무사는 주택임대차등기 의무의 법제화 방안을 공유했다.

정 법무사는 “주택임차권 공시제도의 개선 제안들은 수없이 발표됐으나, 일반인도 쉽게 접근 가능하고 주택임차권 내용을 정확하게 공시해 전세피해를 예방할 수 있는 제도는 등기부를 통한 고시뿐”이라고 단언했다.

그러면서 “임차인이 주택임차권 등기를 원하지 않는 경우를 고려해, 임차인이 요구하면 임대인에게만 법률상 의무를 지게 해 임대차 등기 없이는 대항력·우선 변제권을 보장받지 못하게 해 임차인에게 사실상 의무를 지게 하는 방안을 지지한다”라고 밝혔다.

그가 이어서 소개한 법제화 방안의 주요 내용을 살펴보면, ‘임차인은 임대인에 대해 임대차등기 절차 이행을 청구할 수 있고, 임대인은 협력해야 한다’는 내용의 조항을 신설하고 (민법 제546조 규정을 준용한다.

이에 따라 주택임대차보호법 규정 중 현행 대항요건, 확정일자 등 개정 방안에 대치되는 규정은 개정 또는 삭제한다.

또한 부칙을 통해 국민이 개정법 내용을 숙지할 여유를 가질 수 있도록 시행 유예기간을 마련하고, 개정법은 시행 후 최초 체결되는 임대차부터 적용하며 시행 당시 존속 또는 시행 후 갱신되는 임대차에는 종전의 규정을 따르도록 한다.

정경국 법무사는 “주택임대차 등기 의무화 이후 이어서 논의할 사항이 있다”라며 ‘등기부에 공시되지 않은 조세의 우선권 배제’·‘주택임대차등기에 말소기준 권리 인정’·‘경매신청권 부여’·‘상가임대차 등기 의무화’를 후속 화두로 던졌다.

전세사기 정부 대책, ‘임차인 책임론’에 그쳐
토론자로 나선 미추홀 전세사기피해대책위원회의 안상미 위원장은 임차인의 지위를 상승시키는 제도적 변화를 요구했다.

그는 “전세사기가 발생한 요인은 너무도 다양해, 알면 알수록 총체적 난국”이라며 “이에 따라 예방방법도 여러 방향으로의 접근이 필요하다”라고 주장했다.

안 위원장은 전세사기 배경 요인으로 ▲불투명한 시세 ▲전세대출 완화 ▲임대인과 임차인 간 정보 비대칭 ▲부동산 등기부의 공신력 부재 ▲공인중개사의 도덕성 결여 ▲허위 명의자를 이용한 조직범죄 ▲정부의 관리, 감독, 처벌의 부재 ▲임차인의 절대적 약자 위치 8가지를 꼽았다.

안상미 위원장은 “시세 조작이 가능한 건물을 사설 감정평가를 이용해 시세보다 가격을 높게 책정하고, 공공보증시스템인 주택도시보증공사(HUG)까지 보증 한도를 높여 무자본 갭투기·깡통전세·전세사기로 연결됐다”라고 전했다.

또한 “최근 전세사기는 공인중개사도 공범으로 가담했으며, 조직적 범죄인 ‘인천 미추홀구 건축왕’은 1심에서 15년형을 선고받았지만 2심에서 7년으로 대폭 감형되고 공범들도 감형 또는 무죄판결을 받았다”라며 “얼마든지 법을 이용해 사기 치라는 것과 다를 바 없다”라고 목소리를 높였다.

그는 “임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인인은 민사나 경매를 통해 기나긴 싸움과 금전적 손해를 감수해야 한다”라며 “지금의 정부 대책은 ‘임차인이 잘 알아봤어야지, 우리가 좀 더 알려줄게’라는 선에 멈춰있다”라고 지적했다.

안 위원장은 “‘주택임대차등기’ 의무화는 부동산 거래·대출 등 모든 상황에서 정확한 정보를 제공하고 편의를 높여 투명한 가격으로 집값 안정에 도움이 되는 제도”라고 평가하며 “그러나 정보제공 방안으로만 그친다면, 점차 지능화되는 전세사기를 막을 수 없을 것”이라고 호소했다.

그러면서 “근본적으로, 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면 더 큰 손해를 감수하는, 강력한 법·제도가 필요하다”라며 “대한민국이 안전한 주거를 보장하는 사회가 되도록 여러 전문가의 지속적 관심을 바란다”라고 힘주어 말했다.

한편, 이번 행사는 더불어민주당 김기표·문진석·박용갑·복기왕·이연희·정준호 의원이 주최하고 경제정의실천시민연합(경실련) 도시개혁센터·대한법무사협회가 주관했다.