영세서민 상대, 50억원대 사기 기획부동산 업체 검거

[산업일보]
충북지방경찰청 광역수사대(청장 구은수)는 매입가격보다 수 배의 시세차익을 얻을 수 있다는 식으로 속여 최소 5배에서 최대 7배 이상의 고가로 다시 매도하는 수법으로 전국에 걸쳐 총 221명으로부터 50억원 가량을 받아 챙긴 청주지역 기획부동산 업체 1곳, 대표이사 등 총 4명을 적발, 대표자 1명을 특정경제범죄가중처벌등에관한법률(사기)혐의로 구속하고, 나머지 3명에 대해서는 불구속 입건했다.

경찰에 따르면 이들 일당들은 지난 5월 중순경부터 8월 중순경까지 약 3개월 동안 집중적인 수사를 통해 전북 군산시 산북동 일대의 개발가능성이 거의 없는 임야 약 10,320평(34,059㎡)을 1평당 17만원정도에 매입한 뒤 이를 50평～500평 단위로 분할한 후, 텔레마케터를 50명～100여명 이상을 고용해 그들의 가까운 지인이나 친·인척 또는 일반인들에게 무작위로 전화를 걸어 위 임야가 새만금 건설사업, 국가산업단지 조성사업 삼성 등 대기업 투자사업 등으로 인해 향후 2～3년 후, 또는 3～4년 후면 상당한 시세차익을 남길 수 있다고 현혹시켰다.

경찰은 추가 공범자(배후세력, 자금원) 여부에 대해서도 수사력을 모으고 있다.

수사착수 경위
경찰은 청주지역에 기획부동산 업체가 들어와 전북 군산지역의 임야를 매입한 후 “새만금 건설사업, 국가산업단지 조성사업, 삼성 등 대기업 투자사업 ” 등을 빙자하여 이를 분할 매도하는 방법으로 땅값을 부풀리고 이로 인하여 현재는 거래도 되지 않는 등 부동산 거래징서를 저해하는 등 서민경제에 막대한 피해를 입히고 있다는 첩보를 입수했다.

토지 분할이 많이 이루어진 지역을 중심으로 토지 등기부등본, 부동산 실거래 내역 등을 분석한 결과, 일부 기획부동산에서 땅값 부풀리기를 통하여 엄청난 차액을 남기고 되판 것을 확인하고, 군산시로부터 각종 개발 사업 등에 대한 자료를 넘겨받아 분석한 결과, 실질적으로 새만금 건설사업, 국가산업단지 조성사업 등과 관련 없는 임야를 거래한 것을 확인하고 수사착수했다.
피해자는 총 221명으로 피해금액만도 약 50억원에 이른다.

사건개요
범인들은 지난해 1월11일부터 청주지역에 일명 기획부동산 회사를 설립(대전지사 포함)하고, 회사 내에 안내데스크, 사장실, 전무이사실, 브리핑실, 총무부, 영업부 등 각 사무실을 설치했다.

영업부에는 명성1부 ～ 명성11부 등의 텔레마케터 부서를 두고 각 부서에는 부장 1명과 텔레마케터 5～12명 가량을 고용하고, 텔레 마케터 영업에 필요한 책상, 의자, 칸막이, 전화기 등 제반시설을 갖추어 기획부동산을 운영하는 자들로, 실제대표(업무총괄), 바지사장(명의사장), 총무이사(자금관리), 전무이사(브리핑) 등으로 역할분담을 해 왔다.

올해 1월 6일부터 7월 19일 사이 전북 군산시 산북동 산△△△번지 임야 약 10,320평(34,059㎡)을 1평당 17만원에 매입했고 이를 50평～500평 단위로 분할했다.

새만금 건설사업, 국가산업단지 건설사업, 삼성 등 대기업 투자사업 등 각종 개발사업을 빙자하여 미리 매입해 두면 2～3년 후에 수배의 수익을 올릴 수 있다는 식으로 피해자를 속여 1평당 92만원～120만원에 다시 매도하여 전국에 있는 피해자 221명으로부터 도합 50억원 가량을 편취한 혐의를 받고 있다.

경찰조사결과 이들은 청주, 대전지역에 호화 사무실을 차려놓고, 수십명에서 많게는 100명 이상의 텔레마케터를 고용하여 이들에게 고객의 응답별 유인요령 등이 기재된 부동산 상담요령(텔레마케터 매뉴얼)을 비치하여 교육시킨 다음 전화 등을 이용해 허위정보를 제공하면서 투자를 권유, 고객으로 하여금 사무실을 방문토록 유인하거나, 자신들의 친·인척, 지인들을 대상으로 허위, 과장 광고를 하며 투자를 권유하여 사무실을 방문토록 유인했다.

임원(전무이사 등)들은 방문한 고객을 상담실로 안내한 뒤, 고객을 상대로 개발계획 기사나 인터넷에 떠도는 자료를 출력하여 보여주는 등 각종 감언이설로 속여 쓸모없는 땅을 매입가격의 5배에서 8배까지 고가에 분양해 막대한 차익을 챙겼다.

기획부동산의 가장 큰 문제점은 ‘가격부풀리기’로 확인되었고, 이러한 가격부풀리기는 기획부동산업체 내부적인 다단계 방식의 운영 방식에 따른 것으로 확인됐다.

텔레마케터가 분필된 토지 1필지를 판매할 경우, 텔레마케터는 그 판매금액의 10%, 부장(텔레마케터 팀장)은 텔레마케터 성과수당의 25%, 전무이사는 텔레마케터 성과수당의 16%, 대표이사는 텔레마케터 성과수당의 20%를 성과(실적) 수당으로 가져가고, 여기에 매월 고정급여를 지급하기 때문에 기획부동산업체에서는 실제 땅값의 몇 배 이상으로 팔지 않고서는 기획부동산 업체를 운영할 수 없는 구조적 모순점도 드러났다.

이같은 구조로 인해 그 피해는 일반 매수자에게 그대로 돌아갈 수밖에 없었다.

텔레마케터가 토지 매매대금의 10%를 성과수당으로 가져가기 때문에 이처럼 싸게 매입한 부동산을 터무니없이 비싸게 파는 구조는 허위·과장광고의 기본이 될 수밖에 없는 요인으로 작용했다.

또다른 문제점으로는 바로 ‘재산권 행사’ 부분이다.

토지의 경우 개개의 매수자들 앞으로 단독으로 분할되어야만 제대로 된 재산권 행사를 할 수 있는데 이 번 사건의 경우 60평 이하의 경우는 대부분 공유지분상태로, 공유지분상태에서는 다른 모든 공유자의 동의 없이는 건축 등과 같은 행위가 어려운데 기획부동산 업체를 통해 부동산을 취득하게 된 각 매수자들은 전국 각지에 흩어져 있고 서로 면식도 없는 사람들이어 공유자들 간의 협조는 사실상 불가능하다는 점에 있다.(특히, 일부 필지의 경우 1필지에 76명이 공유지분형태로 소유권 이전)

설사 단독으로 분할된다 하더라도 분할된 부분들 중에서 대부분은 도로와 접할 수 없는 소위 ‘맹지’가 되고, 도로에 접하기 위하여 인근 토지를 추가 매입하거나 도로 사용승낙을 얻지 못하는 한 건축행위를 하기가 어려워 사실상 재산적 가치가 현저히 감소한다는 점이다.

이외에도 ‘피해사실이 뒤늦게 확인된다’는 허점도 도출됐다.

기획부동산 측에서 통상 땅을 매입하고 2-3년 후면 지가가 상승한다는 식으로 광고를 하고, 매수자 또한 ‘땅은 묻어두면 된다’는 생각이 있어 토지를 매입하고서 최소한 1-2년 이상이 지나서야 피해사실을 인식하게 되고, 설사 ‘사기’라는 사실을 인식하더라도 거래당시에 구체적인 입증자료를 보관하고 있지 않은 경우가 대부분이어 법적으로 대응하기가 어려운 고충이 있다.

이미 사실을 알았을 때는 기획부동산 업체가 종적을 감추거나 대표이사와 상호가 변경되는 등 소위 ‘먹튀’에 걸리게 되어 피해 회복이 어렵고, 대부분의 기획부동산 조직에는 매매에 대하여 책임질 만한 자산이 없거나, 책임질 사람이 없는 관계로 실효성 있는 구제를 받을 수 없는 경우가 많았다.

경찰은 이번 사건의 상당수의 매수자들이 기획부동산 업체의 텔레마케터 등과 친인척, 지인관계에 있어 피해사실을 알고 있으면서도 수사기관에 피해 내용을 밝히기를 꺼려하는 사례가 많았다고 말했다.

수사가 진행되고 있는 현 시점까지도 ‘언젠가는 오르지 않겠냐’, ‘개발이 되면 그 인근지역은 당연히 지가가 상승하는 것이 아니냐’, ‘기다리다 보면 언젠가는 오를 것이다’라는 식의 생각을 가지고 있어 피해자 스스로 어떠한 피해를 입었는지 인식을 못하는 경우도 있었다고 전했다.

이에 따라 기획부동산 업체를 적발하고도 피해자들이 진술을 꺼리거나 기획부동산 업체를 옹호하는 식의 진술을 하는 등 수사에 비협조적이어 수사에 어려운 점이 있었다고 토로했다.

대 책
개인 매수자들이 기획부동산의 피해를 근본적으로 방지하려면 부동산 거래에 있어서는 항상 문제가 발생할 수 있다는 전제하에서, 기획부동산 회사가 나중에 책임질 조건이 되는지 여부를 먼저 살펴보고, 투자를 고려하는 과정에서도 성급한 결정을 자제해 줄 것을 경찰은 당부했다.

광고 내용에 대한 확인 검증을 함은 물론, 인근 공인중개사사무소 또는 변호사 등으로부터 적절한 자문을 구하거나 해당 시·군·구에 확인하는 자세가 필요하고, 향후 법적인 구제를 염두하여 광고내용이나 허위광고라는 것을 입증할 수 있는 자료(녹음 등)를 준비해 둘 필요가 있다고 조언했다.

한편 충북지방경찰청은 이 번 사건의 경우 신속한 수사착수로 인해 더 큰 피해확산(약 100억원 규모)을 사전에 방지, 더불어 일반 개인이 향후 사기 형태의 기획부동산 업체로부터 피해를 입는 사례가 발생치 않도록 각별히 주의해 줄 것을 요청했다.