“전문적 시세와 조사 거쳐 공시가격 산정하고 있다”

[산업일보]
정부는 5일 제주도와 서초구의 공시가격 관련 기자회견과 관련해 추가적인 설명과 함께 자료를 배포했다.

국토교통부는 서초구 서초동 A아파트의 시세는 18~20억 원 정도이며, 공시가격의 현실화율은 70%대라고 밝혔다.

올해 1월1일 기준 공시가격은 해당단지 및 인근 유사단지의 실거래가격, 주택의 환경 및 특성을 반영한 ’시세‘를 조사하고, 공시가격 현실화계획에 따른 현실화율을 적용해 결정한 것이라고 밝힌 국토부는 "지자체의 주장과 같이 해당 단지의 특정 실거래 1~2건이 그대로 시세로 결정되는 구조가 아니며, 실거래 사례가 부족한 경우, 소수의 거래사례에 따라 시세가 왜곡되지 않도록 주변 유사평형 단지의 거래사례 등을 참고해 적정 시세를 산정하고 있다"고 설명했다.

서초동 A아파트는 지난해 신축한 31평형 사례로, 유사한 인근 거래가격이 18~22억 원 정도로 형성돼 있고, 해당단지의 전세가격도 11억 원 정도로 형성된 점 등을 고려할 때, 12.6억 원의 실거래가격은 적정 시세로 볼 수 없다고 했다.

우면동 B아파트의 경우에도 임대아파트를 입주자 등에게 분양전환한 사례로, 실제 시세는 10억 원 이상으로 형성돼 있고, 해당 아파트의 공시가격 현실화율은 적정 수준의 시세를 고려할 때 70%대이며, 100%는 넘는다는 것은 타당하지 않다고 덧붙였다.

또한, 제주도 같은 동 내에서 라인별로 공시가격 변동률이 차이나는 것은 시세를 반영한 것이라고 말했다.

제주도 사례로 제시한 아파트는 1, 4 라인(33평)과 2, 3 라인(52평)의 면적이 다르고, 실거래 사례, KB․부동산원 시세정보상 33평형은 가격이 상승, 52평형은 하락했다. 동일 단지 내라도, 지역의 평형에 대한 선호, 개별 특성에 따라 공시가격 변동률은 상이할 수 있다는 것이다. 공시가격 추이, 주택면적의 차이 등 중요 정보를 제시하지 않고, 변동률 차이만으로 오류를 지적하는 것은 타당하지 않다고 강조했다.

서초구 임대아파트 공시가격으로 제시한 것은 토지임대부 분양주택이며, 공시가격은 다른 분양주택과 마찬가지로 시세를 적절히 반영해 산정한 것이라고 밝힌 국토부는 서초구에서 제시한 LH 5단지는 이미 ‘11년에 분양된 토지임대부 분양주택으로, 일반 임대주택으로 설명한 것은 사실과 다르다고 해명했다.

이미 건물 부분에 대한 거래가 활발히 이뤄지고 있고, 시세도 형성돼 있다는 것이다. 서초구는 특정 호의 공시가격을 제시해 LH 5단지와 서초힐스의 공시가격이 역전됐다고 했으나, 각 단지 내 개별 호의 특성에 따라 공시가격은 다양하게 분포하고 있다는 말도 전했다. 임대아파트 소유주가 LH 공사로, 향후 분양전환시 분양가를 높게 책정하기 위한 의도라는 주장이 타당하지 않음을 분명히 했다.

제주도와 서초구에서 공시가격이 급등한 주택이 대부분 서민주택이라는 것은 사실이 아니라는 정부는 올해 공시가격(안)의 전국 기준 변동률은 19.08%, 서울은 19.91%, 제주 1.72% 수준이라고 했다.

서초구 공동주택 중 공시가격(안) 기준 공시가격 3억 원 이하 주택의 71%는 공시가격 변동률이 10% 이하, 제주도의 경우 51.2%는 공시가격 감소, 공시가격 3억 원 이하의 경우에는 52.8%가 공시가격이 떨어졌다. 올해 공동주택 공시가격안 기준으로 공시가격 6억 원 이하 1주택의 경우에는 개정된 지방세법에 따라 재산세 부담이 실질적으로 감소했다. 제주도의 경우에는 99%가 공시가격 6억 원 이하로 1주택의 경우에는 재산세 부담이 전년 보다 줄었다.

공동주택 허가우, 숙박시설로 불법 사용하더라도 공동주택 공시
제주도에서 제시한 11개 중 10개 건물은 제주시·서귀포시의 공부에 연립·다세대 주택으로 등재돼 있고, 1개는 공부상 숙박시설로 확인돼 올해 공시 대상에서 제외했다. 공부상 공동주택은 일시적으로 숙박시설로 활용되더라도,원래 용도인 공동주택으로 공시해야 한다.

가격공시와는 별론으로 지자체는 주택이 불법적으로 숙박시설로 사용되는지 여부를 관리․감독해 허가받은 용도로 사용되도록 시정명령 등 적극적인 조치를 할 책임이 있다.

한국부동산원은 매년 공시가격 조사 과정에서 각 지자체에 ‘공시대상 주택’의 목록을 공유하고, 주택이 아닌 경우 수정해 줄 것을 요청하고 있다.

제주도에서 숙박시설로 제시한 10개의 건물들은 공동주택 목록에 포함돼 있고, 지자체에서는 수정의견을 제시하지 않았다. 공시가격 조사 시 지자체 공부에 기초한 특성조사(공부조사)와 가격형성요인에 대한 현장조사(실지조사)를 병행하고 있고, 현장조사는 가격을 조사․산정하기 위한 것으로, 폐가, 숙박시설 등을 공부에서 삭제하는 등 건축물, 과세대장을 정비하는 것은 공시가격 조사업무에 해당하지 않는다는 점을 언급했다.

국토부는 공시가격 산정의 투명성과 신뢰성을 높이기 위해 지속 노력하고 있으며, 공시가격에 대한 의견제출이나 이의신청에 대해서는 재조사‧검토해 처리하고 있다.

공시가격 조사‧산정의 투명성을 높이기 위해 2019년 말에 ’공시가격 신뢰성 제고방안‘을 발표해 공시가격의 조사 및 산정, 검증과정에 대해 개선방안을 제시하고 2020년부터 적용하고 있다.

공동주택의 경우 공시가격은 단지․동별 표준호의 가격을 산정하고, 그 외의 개별호들은 표준호 대비 층․호별 차이에 따른 조망․향․소음 등 개별요인 격차를 고려한 산정모형을 통해 공시가격이 정해진다. 올해는 공동주택 공시가격을 조사하는 부동산원 조사자 1인당 약 850개 동(580개 단지), 아파트 기준으로는 약 300개 이내의 동(84개 단지)을 조사하고 있는 상황으로, 조사물량 과다에 따른 부실조사가 이루어질 우려는 없다는 게 정부 측의 입장이다.

공시가격에 대해서는 3단계 심사체계를 통해 면밀히 검증하고, 올해부터는 감정평가사 등 외부전문가 검토까지 추가적으로 실시하고 있기 때문이다. 공시가격 결정·공시 시점(이달 29일)에 공시가격 산정기초자료(해당 주택의 특성 및 가격 참고자료 등)를 공개할 계획이다.

한편, 국토부는 지난달 16일 열람을 시작한 공시가격(안)은 소유자 등 의견청취를 위한 예정가격으로, 제출된 의견에 대해 꼼꼼히 검토하고, 산정기초자료가 제공되는 이달말 결정·공시한다. 그 이후에도 30일간 이의신청을 제출할 수 있는 기회가 부여되고, 이를 검토해 6월말 조정·공시한다.