부동산 하락, 소위 ‘깡통전세’ 방지 위한 임대차 제도개선

[산업일보]
법무부와 국토교통부는 21일 전세사기 피해방지 대책의 후속조치로 마련한 '주택임대차보호법' 일부개정법률안 및 동법 시행령 일부개정령안을 입법 예고(21일부터 내년 1월2일까지)하고, 주택임대차표준계약서를 개정했다고 밝혔다.

향후 입법예고 후 법제처 심사 및 차관‧국무회의를 거쳐 내년 초에 법률안은 국회에 제출하고, 시행령은 공포‧시행할 예정이다.

정부는 최근 부동산 가격 하락으로 인한 이른바 깡통전세나 전세사기 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있다.

또한, 임대인이 차임 대신 관리비를 근거 없이 올려받는 등 투명하지 못한 관리비 인상으로 청년 등 주거 취약계층의 주거비용 부담이 증가하고 있다.

이에, 국토부와 법무부는 전세사기 방지대책과 관리비 투명화를 위한 개선방안을 마련해 발표했고, 관련 내용에 대한 당정 협의를 실시했다. 그에 대한 후속조치의 일환으로 임차인의 보증금을 보다 두텁게 보호하고, 관리비 사항을 보다 투명화하기 위한 법안을 입법예고하고 표준계약서 개정 등 제도개선 방안을 마련했다.

선순위 임차인 정보 확인권 신설
현행법상으로도 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아서 확정일자 부여기관에 선순위보증금 등 임대차정보를 요청할 수 있다. 하지만, 현재는 임차인이 되려는 사람이 임대인에게 동의를 요구할 수 있는지가 불분명하고, 요구하더라도 임대인이 거부하면 정보를 얻을 수 없다.

이에, '주택임대차보호법'에 ▲임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 하고 ▲그 경우, 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화 한다.

체납정보 확인권 신설
임대인이 계약 전에 체납한 세금이 있는 경우 그로 인한 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선한다. 그러나 세금체납여부는 임대인이 알려주지 않는 이상 임차인이 되려는 사람이 알 수가 없다.

정부는 '주택임대차보호법'에 임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설키로 했다. 납세증명서는 납부기한연장액, 압류･매각의 유예액 등을 제외하고는 다른 체납액이 없음을 증명하는 것으로, 인터넷으로도 용이하게 발급 가능하다.

다만, 임대인의 입장을 고려해 납세증명서의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있도록 했고, 임대인의 개인정보보호를 위해 ‘제출’이 아닌 ‘제시’를 하도록 했다.

납세증명서는 원칙적으로 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 하지만, 당사자 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의하면 그 이전에 발급된 납세증명서의 제시로도 무방하도록 했다.

임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의를 함으로써 제시의무를 갈음할 수 있도록 한 것이다.

'국세징수법' 제109조 제1항 및 '지방세징수법' 제6조 제1항은 임차인이 되려는 자가 건물소유자의 동의를 받아 관할 세무서장에게 체납액의 열람을 신청할 수 있도록 규정하고 있다.

'주택임대차보호법' 시행령 일부개정령안 입법예고
부동산 가격의 하락으로 전세보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아지고 있어 소액임차인과 같은 주거약자를 보호할 필요성이 커졌다.

최근 주택임대차위원회를 개최해, 최우선변제를 받을 소액임차인의 범위와 ②최우선변제금 상향 조정의 필요성과 그 정도를 심의해, 각 권역별로 소액임차인의 범위를 일괄 1천500만 원 상향했고, 최우선변제금액을 일괄해 500만 원 상향했다.

'주택임대차보호법' 개정안이 통과되면 임대차계약을 체결하려는 사람은 계약 전 자신보다 먼저 보증금을 받게 될 선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납사실 등을 확인할 수 있게 돼 전세피해를 예방할 수 있다.

'주택임대차보호법' 시행령 개정안이 시행되면 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위가 확대되고 최우선변제 받을 금액이 증액되므로 소액임차인과 같은 주거약자 보호가 강화될 것으로 판단된다.

주택임대차표준계약서에 관리비 항목을 명시하고 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약을 신설함에 따라 관리비 관련 분쟁을 예방하고 임차인의 안정적 보증금 회수에 기여할 것으로 예상된다.