서울 오피스 매매시장 침체 '장기화'

[산업일보]
서울시 오피스 매매거래 시장이 수 년째 하락세를 거듭하고 있다.

오피스빌딩의 연간 매매거래량은 4년 연속 우하향 그래프를 그리고 있다. 사무실 거래 역시 2년째 감소해 세 자릿수 거래량을 간신히 지켜낸 것으로 집계됐다. 반면, 임대 시장은 12월 공실률이 전월 대비 소폭 올랐지만 여전히 안정적인 모습이다.

빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)의 '2023년 서울시 오피스 매매 및 12월 임대 거래 특성 리포트'에 따르면, 이 기간서울시 전역에서 매매가 이뤄진 오피스빌딩은 총 81건으로 전년 거래량인 93건과 비교해 12.9%만큼 적었다.

이는 지난 2006년 국토교통부가 실거래가를 공개한 이후 역대 최고 거래량을 기록했던 2019년(188건) 이래 4년 연속 줄어든 수치이자, 절반 이상 급감한 수준이다. 비록 지난 12월 한 달 간의 거래량이 11월(9건) 대비 22.2% 증가한 11건을 기록하며 연중 최고치를 달성했지만, 1년 내내 지속된 거래 한파를 녹이고 시장 반전을 이끌어내기엔 역부족이었다.

전년대비 연간 거래금액의 경우, 거래량보다 더 큰 하락폭을 나타냈다. 오피스빌딩의 연간 총 거래금액은 3조6천396억 원으로 직전해인 2022년(7조2천214억 원)과 비교해 49.6% 줄어든 것으로 확인됐다.

GBD(강남구, 서초구)가 가장 많은 24건의 거래와 8천458억 원의 거래 규모를 보였고 CBD(종로구, 중구)가 16건과 7천745억 원, YBD(영등포구, 마포구)가 13건, 3천93억 원을 기록했다. 2022년과 비교하면 YBD의 거래량이 44.4%(4건) 상승한 것 외에는 GBD와 CBD가 각각 27.3%(9건), 5.9%(1건)씩 감소했고 거래금액으로는 3대 권역 모두 적게는 67.2%(GBD)에서 많게는 76.4%(YBD)까지 큰 폭의 하락세를 보였다.

그 외 지역(ETC)의 연간 거래량은 전년 대비 17.6%(6건) 감소한 28건, 거래금액은 85.3% 늘어난 1조7천101억 원으로 확인했다.

지난해 거래가 성사된 서울 지역 사무실은 전년 매매량인 1천507건에서 30.8% 줄어든 1천43건으로, 2021년 2천230건을 기록한 이후 2년째 하락한 것이다. 반면, 거래금액은 전년 규모(1조5천64억 원)에서 52.6% 증가한 2조2천989억 원을 기록해, 비교적 금액대가 높은 사무실들의 거래 비중이 늘어난 것으로 분석됐다.

12월 오피스 임대 시장은
부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 전화, 방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면, 서울시 오피스빌딩의 12월 평균 공실률은 지난 11월(2.11%) 대비 소폭 상승한 2.24%로 집계됐다. 이는 지난 6월(2.59%) 이후부터 11월까지 5개월가량 지속된 감소세가 멈춘 것이지만, 통상 5% 내외로 여겨지는 자연공실률을 크게 밑도는 수준으로, 계속해서 견조한 흐름을 이어갔다.

주요 권역별로 살펴보면 3대 권역 모두 공실률이 소폭 상승한 가운데 CBD가 3.26%로 가장 높았고 뒤이어 GBD 1.49%, YBD 1.23% 순으로 확인됐다.

12월 서울시 오피스빌딩 전용면적당비용(NOC)은 11월(19만8천201원/3.3㎡)과 비교해 소폭 하락한 19만7천968원/3.3㎡으로 나타났다. 권역별로도 GBD가 20만5천848원/3.3㎡, CBD는 19만4천911원/3.3㎡, YBD는 18만9천382원/3.3㎡으로 3개 권역 모두 직전월 대비 줄어든 것으로 집계됐다.

부동산플래닛 정수민 대표는 "지난해 서울시 오피스 매매 시장은 고금리 여파로 인해 투자자들의 거래 심리가 위축되며 지속적인 침체 상황에 놓인 반면, 임대 시장은 꾸준한 수요 속에서 안정적인 시장 흐름을 보였다”며 “올해 들어서도 매매 시장의 상황을 반전시킬 뚜렷한 정책 변화나 경기 완화 기대감이 크지 않은 만큼, 투자자 사이의 관망세는 더욱 짙어질 것으로 예상된다”고 전했다.