상업용 부동산 대출금리 재상승…오피스·물류센터 조달 격차 70bp 확대

[산업일보]
한국은행 기준금리 인상으로 상업용 부동산 시장의 조달비용이 다시 높아지고 있다. 알스퀘어는 최근 보고서에서 금리 하향기가 사실상 끝나고, 자산별·차주별로 대출 조건이 달라지는 재상승 국면에 들어섰다고 분석했다.


조달비용 상승 압력 커져
알스퀘어가 21일 발간한 ‘2026 상업용 부동산 담보대출 리포트’에 따르면 2026년 2분기 서울 및 분당권역 오피스 선순위 담보대출 금리는 4.03%였다. 금융기관 수수료 등을 포함한 실질 총 조달비용은 4.43%로 집계됐다.

지난 16일 한국은행이 기준금리를 인상하면서 신규 대출과 차환 대출의 금리 부담은 더 커질 가능성이 높아졌다. 알스퀘어는 글로벌 긴축 기조와 최근 금리 조정 흐름이 맞물리며 상업용 부동산 대출 시장이 다시 상승 국면에 들어섰다고 봤다.

오피스와 물류센터 금리 차 확대
자산별 대출 조건 차이도 뚜렷해졌다. 2026년 1분기 기준 오피스 빌딩 선순위 담보대출 금리는 4.04%였지만, 물류센터는 4.74%로 두 자산 간 격차가 0.7%포인트, 70bp까지 벌어졌다.

현금흐름이 비교적 안정적인 오피스는 4%대 초반 금리를 유지한 반면, 물류센터는 더 높은 금리가 적용되며 자산별 양극화가 나타났다. 알스퀘어는 우량 자산 여부에 따라 금융 조건이 달라지고 있다고 설명했다.

수익률 방어 부담 확대
조달비용 상승은 투자 수익성에도 영향을 주고 있다. 2026년 1분기 오피스 캡레이트는 4.36%로, 선순위 대출금리 4.04%와의 차이는 32bp에 그쳤다. 이 격차가 더 좁아질 경우 대출금리가 자산 수익률을 웃도는 네거티브 레버리지 가능성도 있다.

알스퀘어는 현재 상황에서 보수적인 진입가격 산정과 선제적 유동성 관리가 중요하다고 봤다. 안정적인 현금흐름을 갖춘 우량 자산 중심으로 투자 전략을 짜야 한다는 설명이다.

시장 향방과 대응
기준금리 조정으로 신규 및 차환 대출의 금리 상방 압력은 한동안 이어질 전망이다. 상업용 부동산 시장에서는 자산의 질과 차주의 경쟁력에 따라 대출 조건이 더욱 세분화될 가능성이 크다.

알스퀘어는 보고서를 통해 시장이 단순한 가격 상승 기대보다 자금조달 비용과 수익성을 함께 따지는 단계로 이동하고 있다고 진단했다. 투자자와 차주는 금리 환경 변화에 맞춰 현금흐름, 차환 리스크, 자산별 경쟁력을 더 꼼꼼히 살필 필요가 있다.